余绍元：小区拆围墙后对物业管理行业的影响
唱着“我家大门常打开，拆掉围墙请你来”的歌儿开放自家小区的住宅成了最近刷爆朋友圈和各种圈子的焦点话题。“那我们是否可以在深圳湾畔的林荫道上来点小烧烤?”“以后小区楼下不断有车辆路过，大家是不是也别睡觉啦，可以起来嗨!”“公摊面积30%已经哭晕在小区的路上”“安保谁来管?”这些评论纷纷成了夺人眼球的头条，这个话题也成为最近业内外好朋友讨论最多的话题，就此我也谈几点我的看法：
开放围墙的意图是好的
一、公共空间变大，活动区域拓宽
首先，开放小区围墙不能简单片面地理解是今后小区不封闭了，把门打开了，而是整个开发方式的变化。也就是说，以后的小区可能就不是我们现在这样一个成片的围合的模式了，而是街区式的设计，跟欧美等西方国家一样。对于市民来讲之前是封闭的边界简单地将小区内外强行分成两个相对隔绝的空间，降低了公共空间的可达性，也造成城市公共空间活力不足，一旦小区围墙打开，就意味着市民的公共空间变大，活动区域拓宽。
二、缓解交通压力，增进人与人之间的交流，城市更文明
其次，无论是从城市规划角度与世界惯例，街区制是以后的常态，很多城市在发展过程中，由于开发商的规划，将城市资源道路，绿化，配套等进行强制分配。导致拥堵，发展不均衡等一系列问题，由于封闭社区的推行，城市被分割为不规则的方块，但各个方块中间又是相对独立的，导致所有拥堵都集中于主干道，造成一系列问题。街区都不封闭，有城市主路，也有街区内的道路供车辆通行，有利于路网的构建，城市交通因为多了这些“毛细血管”，可以大大减轻主干路的交通压力，使城市交通变好;从长远的社会文明发展方向看，“打开围墙”不仅有利于土地节约利用，而且开放式住宅和单位办公地点能增进人与人之间的距离;另外，开放后，小区底商的商业也会更加市场化，更有利于小区内部商业、服务等设施的融合。会让业主的生活更加便利，也创造了更多的商业机会。
三、众口难调、执行难度将会非常之大
开放围墙的种种“好处”应该是政府推行小街区的愿景，是个方向，但从呼吁到实施，问题较多，需要从小区设计，规划管理、法规以及其他部门的协同一并改变。从设计开始，就要把小区公共资源设置为开放模式，但还要考虑业主的私密性和便于管理。所以，从实际实施来看，还存在一定的难度，在执行中需考虑立法、试点、配套等三个方面。首先，在立法上2007年通过的《物权法》第七十三条在现有的法律体系下表明，小区的土地使用权属于全体业主，全体业主在购买房屋产权的时候，所谓的“公摊部分”其实就是为这些道路、花园以及建筑物的共用部分支付的成本。在这种情况下，产权的归属是很清晰的，现有的封闭小区的一切共用部分都不属于公共财产，而是全体业主的共同产权。现在如果要开放小区和单位，必将会对业主的财产及安全造成一定影响，所以开放小区、推广街区制的政策也要有法可依才行。小区院墙的初衷是为了解决城市病，让城市更加宜居，但无论是小区内的道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都是开发商从政府手中获得使用权，建成后出售给业主的，所以每个小区业主都享有小区土地的使用权，这是《物权法》中明确规定的。
尤其是当小区开放后，公共设施收益权再分配和道路、绿地收归公有后如何补偿业主的问题，将是一个非常浩大的工程。因为依照目前情况看，存在不同业态的小区，各类型公寓、各种风格不同档次的住宅、高端别墅等等，不同档次的小区实在难以均衡。如果政府不收回改为开放式公用的道路及设施，收益权仍归属全体业主，那么收益分配模式将是一件很复杂的事情;如果政府收回，则需要给予业主相应补偿，不但制定补偿计算标准不易，而且众口难调、难度将会非常之大。
对物业管理企业来讲“开放”不是坏事，提倡在这个政策执行过程中扮演好自己的角色
一、围墙开放后物业管理聚焦的范围会越来越来小，越来越体现物业管理的价值
打开院墙，社区街区化，意味着未来开放式的社区规模更小、布局更紧凑，以实现道路系统"路窄网密"的理想图景。这就很可能会让大规模开发成为历史，地块小型化成为趋势。而人们对私人物业安全问题的担忧，始终是个焦点。很久以前，在封闭式社区还未兴盛时，偷盗业的蓬勃发展曾经救活了几家知名防盗门厂家;不久的未来，小区院墙的打开是否也会救活安保公司?可以想见，居民小区街区化后，对保安人员的需求将大幅增加，尤其是临闹市区的高档住宅，恐怕每栋楼层都需要有保安执勤才能解业主的后顾之忧，而信誉好、颜值高的保安队伍估计会更抢手。同理，公共区域的环境清洁维护、设备设施的维护工作也会向专业化迈进。
二、有利于物业企业在小区管理范围内更好的做好资产管理
目前更多的物业企业仅仅将自己放在“保姆”、“管家”的位置，未能很好地引导业主建立资产统筹管理的概念，精力、财力放在对业主和租户感受的服务上，而放在为业主资产管理策划的精力、财力远远不够。同时，大部分业主尚未建立资产经营的概念，也未体会到资产统筹经营的实惠，当然更谈不上为资产保值增值投资买单。开放小区围墙后，物业企业可以有更多的精力放在物业资产经营管理上，不仅可以弥补资产的无形损耗、更新需要，还可以保持并提高投资收益。因为，物业管理公司有与业主、租户最短距离的先天优势，如果加上资产经营能力，可以成为业主经营资产的最佳合作伙伴。或许这也是一个绝好的机会，物业企业提升自身的经营能力，可以在未来巨大的物业资产经营管理利润中占据有利的位置。
三、不管怎么变，行业与顾客之间建立有温度的顾客连接是根本
对于大多数业主而言，住进一个新的家，意味着住进梦想，随着小区住宅大门的打开，物业管理行业未来会走向经营人的时代，我们能否经营好自己的顾客并保持良好的顾客关系，让他们的梦想更美好，让他们能够在自己的梦想中更加任性的生活，也成为我们要面临的问题。尽管各种互联网新技术带来了商机，但产品的本质是关系，是连接。如何建立与顾客的关系，与客户如何持续有温度的连接是一种“思维”的回归，这种回归会强迫我们必须在有限的空间内研发新的顾客体验，在与顾客建立有温度的连接这个过程中，也必将会创造更多的价值。(本文来源自《深圳物业管理》，作者余绍元，系深圳市物业管理行业协会副秘书长、深圳之平物业发展有限公司执行总裁。)
原标题：【余绍元】拥抱亦或叹息——浅谈小区“拆围墙”后对物业管理行业的影响
