物业管理创新是社区治理创新的关键
胡洁人
物业管理问题是当前社区治理和基层建设的重中之重，要“抓落实、补短板、破难题”，最关键是要让群众得实惠。社区治理的核心就是化解物业矛盾，激发基层活力，让基层参与到小区治理中来。而创新社区治理的关键就是创新物业管理，特别是要积极调动社会组织参与、发挥业委会枢纽功能和建立健全物业管理机制。
首先，调动社会组织参与物业管理是社区治理未来的大趋势，要充分利用社会组织的优势建立“政社互动”的合作模式，实现推进社区、社会组织和专业社工的“三社联动”，切实提升基层群众组织参与社区治理的能力。而“三社联动”的核心就是要优化联动机制，探索基层协商民主和优化基层社会服务。物业管理，特别是在上海的老旧小区、售后房小区呈现出突出的矛盾和问题，急需改进和完善，而社会组织的引入可以让分工更清晰明确、形成功能互补，令物业服务运转得更顺畅，物业水平得到提升，小区自治能力得到加强。通过社会组织参与物业管理和作为第三方评估物业服务企业，在很大程度上也可以减轻基层政府的压力和负担，保障小区物业服务的水平和质量。
其次，城市化后的小区管理最主要的一点是业主必须自己站出来，决定如何管理自己的物业，因此发挥业委会枢纽功能成为物业管理创新的重点。当下，要构建由小区业委会主任、物业经理、居民区书记或主任等住宅小区物业管理的利益相关方共同参加的业委会研究会，通过“助人自助、案主自决”的社会工作理念，实现利益相关各方在物业管理中自我学习、自我教育、自我管理的能力。徐汇区漕河泾街道的明佳苑小区，就通过业主自发建立的“家和顺”物业服务平台，通过“信息沟通、电子征询和资料储存”实现网络小区管理模式，真正做到“你的物业你做主”。
第三，物业管理机制尚处于存在诸多漏洞和不足的阶段，迫切需要通过建立健全保障机制，强化物业公司奖惩机制和创新老旧小区物业管理机制，进一步激发物业公司的管理服务积极性和提升物业公司管理服务水平。不少小区的根本问题就是物业公司与业委会之间产生不可调和的矛盾，而要化解这个矛盾，关键是要强化物业服务托底保障机制，通过政府购买两到三家达标的物业企业的服务作为街道的托底企业，对物业服务不到位、居民不满意、物业抛盘的小区，实现政府应急限时保障措施。但更重要的机制依然是对物业公司服务的奖励和惩罚，严格实行考核评议制度，扩大居委会和业主对物业公司的考核分值，基于分值完善物业企业的淘汰退出机制。
此外，要创新物业管理，更重要的还是在人，特别是全体业主作为小区成员在管理自己家园中所发挥的作用。居委会可以牵头发挥小区党员、楼组长和居民骨干先进的作用优势，发挥和调动群众自身力量，培养居民参与社区、服务社区、共建家园的良好氛围。居委会也可以依托街道、房管办对居民区物业管理进行业务指导，在业委会选举中指导居民做好“当家人”和“管理者”，加强对物业服务企业的监督和考核。(作者为同济大学法学院副教授)
