万科朱保全：物业圈所谓资产并购其实只是一纸合同
(原标题：万科朱保全：物业圈所谓资产并购其实只是一纸合同)
导语：“地产自从被说成白银时代之后，地价没见降，但是各个地产公司都开始转型了，地都被央企买走了。”
经济观察网 记者 张雅楠 6月21日，由经济观察报主办的第十三届(2016)中国蓝筹地产年会在北京举办，万科高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全出席并发表演讲。
他不改幽默本色，开玩笑称“现在不敢出差，生怕回深圳家没了”。
虽然他的演讲内容并不过多涉及万科进行中的股权之争，但全程对物业行业的观察与反思同样激烈精彩。
以下为朱保全发言精华。
一直琢磨大家想听听什么，我讲股权之争，大家最想听，但是我又不能讲，反正挺激烈。
经济观察报邀请我到北京来出差，能来还得来。
这是一个地产年会，地产自从被说成白银时代之后，地价没见降，但是各个地产公司都开始转型了，地都被央企买走了。
转型的时候，有几种转法，有的人想做医疗，还有一个最直接的转法，就是原来的物业公司。
本人在万科工作了接近18年，前面一直做房地产，后来提前感受到了将来地产公司要不行，六年前开始转行做物业了。
那时候物业还挺苦逼的，突然几年前就出现了上市公司，物业公司一上市之后，在香港市场最低的市盈率都有25倍，地产公司都是七倍八倍，物业公司忽如一夜春风来。
资本看重物业的两件事
在过去两年里面，我在深圳总部接待最多的人就是投行。也不知道怎么，突然资本市场开始看重物业公司。
从跟他们的交流来看，大家都看重的是两件事：
第一就是中国物业这个行业极其分散。
中国现在的物业公司数量超过105000家，最大的几家物业公司在一起，这两年的市场占有率才逐渐有所提高。
第二个就是被中国特色的O2O所吸引。
现在已经有16家物业公司登陆新三板，在港交所已经上市的是三家，绿城物业将成为第四家在香港上市的公司。如果按去年利润折合PE倍数的话，差不多有70倍。这里面最幽默的是北京的天通苑，以一个项目申请登陆港交所。
三家港股上市物业的经营效率比较
我们分析一下已经上市的三家公司。
从项目数量来说，彩生活是最多的，2000个项目，但是很多分布在三四线城市;中海物业是从中海地产的股东直接分立下来，原来中海地产的股东现在也是中海物业的股东，项目是400多个;中奥到家项目大概是167个项目。
从总收入来说，彩生活是8.27亿，中海物业是21.47亿，中奥到家是4.2亿。
净利润，彩生活是1.68亿，中海物业是0.98亿元，中奥到家是0.11亿元。
彩生活增长最快，因为去年它并购了开元国际。
彩生活ROE是13%，中海物业是19%，中奥到家是9%。
最后一个数据是目前投资人已经关注的事情，就是风控能力。这里面有大量的物业费欠费，有坏账拨备，目前最稳健的是中奥，有31%的拨备，中海16%，彩生活只有7.4%，坏账拨备直接影响到后期利润。这块万科物业的坏账拨备是按70%来算。
行业并购买的是一纸合同
从去年开始，行业出现了并购，并购大家有的知道，有的不知道，比如上海中盈投下面物业公司在连续收购公司，收购的第一家就是上海排名第三的公司。
永成物业是宁波最大的物业公司，在去年下半年被中奥到家上市之后收购。
在我们整个并购过程中，我们发现一个问题，现在变成了一个物业公司自娱自乐的状况。
A公司把B公司买了，买的是资产还是什么?某种意义上买的就是一纸合同，物业合同是甲乙双方签的，甲方有时候根本不知道他们把这个物业合同已经转让了。
我们去年收了一个项目，55万平方米，某大牌开发商在长春开发的项目，当时还是比较高端的。
经过十年的时间，经历了三任物业公司，项目已经被糟蹋得一塌糊涂。我们进去之后投了40万元做了一次大清理，这次清理从小区里面清出了三百多车垃圾。
今天物业公司并购也好，接项目也好，都是做一件事，离客户更近一点，做O2O，做APP下载，社区金融等等这些事。
虽然我们前期投入了40万，但是经过三个月，73.78%的业主同意，将物业费从1.54元涨到2.28元。虽然只有七毛钱的增幅，但是别忘了它是55万平方米的一个社区，七毛钱的增幅意味着每年增长500万元，三年是1500万，我们计划把1100万再返还给这个社区。我们可能会获得四百万的收益，这四百万的收益我们早期投入是40亿。
三年投入40亿，获得400万的回报，是相对不错的投资案例。但是它的前提是我们必须要把1100万还回去，让业主感受到万科物业进驻之后，能够体现出我们的价值。
资本的风刮得太快了
今天物业公司还没有完全整明白收入和支出这两条线的事，资本的风就提前刮到行业里了。
我想做地产的时候，抠户型，抠规划，跟政府谈容积率，谈各种各样的指标，其实还是蛮辛苦的。
今天当土地越来越贵的时候，房地产变成了一个金融产品。但是物业公司，它的基本服务还没有完全解决的时候，直接互联网化了，直接金融化了，直接资本化了，似乎这个风来得太快，还是多多少少有些影响。
物业行业某种意义上是B2B2C的行业，在C端要形成一个代理机制，这个代理机制某种意义上过去叫业主委员会，但是随着移动互联网的出现，每个人都可以通过智能终端手机去保持时时刻刻联系的时候，追求到真正C端的意愿，某种意义上比B端的意见更加重要。
这个行业今天五花八门，我把它称之为叫金融小说里面的剑宗和气宗。
剑宗很花哨，大家在资本市场上讲故事，各种各样的品牌营销活动都有。但是我们希望万科物业在整个风起云涌的市场里面坚持做气宗。
不管O2O做的怎么样，不管社区里面各种各样的声音，我们问自己两个问题，第一就是我们对建筑物是否足够的了解?第二我们对业主的根本需求是否真的知道?
未来中国差不多有接近四百亿平方米的建筑物，这些建筑物是会被保养打理成为百年建筑还是会成为城市垃圾?其实这才是物业公司身上一个最本质的责任。
今天有太多人，包括地产商转型过程中都会说，过去我们卖了这么多房子，那些客户都是我的客户，都是我的资源，你们物业公司要饭吃，你们守着业主金矿不会挖。
我对这句话表示正式的质疑：业主并不是一个任人采挖的金矿。
物业公司本质是对建筑物的打理
今年上半年我就干了一件事，做好顶层服务。我们需要知道现场每个员工的情况，需要知道建筑物的情况。
现在我可以在电脑上看到万科1200个小区物业费收缴情况，在手机上就能看到所有员工上岗情况，随时都能知道全国100多万客户跟我们之间发生的关系。
我们能做到了解每一位员工，了解每一位客户。过去三年，万科物业一直坚持，物业公司本质一定是对建筑物的打理。
房地产建筑物的产权都是70年，但建筑生命绝不应该仅仅是70年，设备生命、结构生命、设施生命。
要想让物业管理和业主达到真正对话，必须要把物业管理的价值与资产价格挂钩。
万科物业合同面积是2亿平方米，服务资产超过三万亿，结合互联网、用数据和信息技术整合社区资源，同时一定要记住劳动力并不是包袱。
如何盘活生产力?
我记得去年美团和支付宝打架，动用了线下资源，线下资源相对互联网来说是一个非常有价值的资源。
很多人说社区是一个金矿，怎么挖掘它?如果像采矿一样对业主的话，最后结果就是枯竭。
理想中物业生态应该是这样的生态，尊重业主权益，业主是整个生态链的土壤;要了解客户选择物业公司是基于不动产需要被打理。
资本是水，规范是阳光，最后才能搭建出社区生态，太多人直接看到上面繁荣，看到上面的树，而忘记了土壤本身根基的重要。
