长租公寓物业管理难题亟待解决 物管服务待规范
管理难题亟待解决
长租公寓物业管理：台风口上的拷问
走向台风口的长租公寓，软件为何难与硬件匹配，物业管理难题如何破题?
东地产 闫文娟
近年来，长租公寓一直被称作风口上的“猪”，发展态势迅猛。然而，在飞速发展的同时，长租公寓的物管服务的弊端也浮出水面。近日，链家旗下的长租公寓品牌——自如友家的租客就被小区保安挡在了门外。
被视为“群租”
2015年大学毕业后，李曼来到上海工作，一年后，为了节省上下班的时间，李曼决定搬至市区。在朋友的推荐下，李曼在徐汇区东安路上的自如友家公寓寻得一个住所。
李曼告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)：“这套公寓原本是一个三室两厅，后来自如将其客厅隔断，新增一个房间，从而变为四室一厅，除了一间次卧住了两个租客以外，其余房间都是一个租客。”
然而，令人意想不到的是，在李曼正式搬入这套公寓时，帮她搬家的车辆却被小区物业拒之门外。尽管李曼向门卫多番解释称自己是自如友家的租客，属于正规渠道的房屋租户，但依旧被贴上群租的标签。“你们就是群租，是整治的对象，我不会让你们进入小区的。”物业工作人员称。
李曼联系了自如管家，但没能得到回复。最终，李曼还是没能说服门卫，只好将自己装在车子上的所有东西卸在小区外，然后一趟趟地把东西运往自己的房间。
对此，李曼非常不能理解，她向《东地产》表示了自己的疑问：“明明是正规的合租，怎么就变成了群租?而且自如每月都要按照租金的10%收取服务费，其中就包含有物业费用，为什么我们的权益被这样忽略?自如明显没有提供与收费标准相匹配的服务。”
有业内人士告诉《东地产》：“对于此类事件，需要运营商和社区的管理者多协商、多沟通，否则会打击租客的租赁积极性。”
事后，记者联系了自如管家，而他们给出的解释是，这和物业公司的工作人员有关，是小概率事件，他们也没有办法。
管理难度大
而针对这部分自如租客，该小区物业管理者老张可谓是“恨之入骨”。
他用手指着身前的一栋楼向《东地产》表示：“我们已经向徐汇区房地局举报过好多次这里的群租现象了，但都没有人管理。这个楼住着各式各样的人群，我们很难管理。”
业主李丽也明确表明了自己的担忧：“因为小区内租客变动大，很难采取门禁措施，物业又不能锁门，所以小区安全也很难保障。”
但李丽也知道自如友家并不符合群租房的标准，她表示理解年轻人来上海打拼的不易，但她希望自如友家在选择租客的时候，可以对租客进行身份鉴定。
事实上，对于群租的定义，目前尚未有统一的标准，但《东地产》从浦东新区曾经出台的《住宅小区出租房屋综合管理实施方案》了解到，群租治理对象的人均房屋居住面积低于5平方米。而来自自如管家的说法，在自如，13平方米以上的房源是可以居住两个人的。按照自如友家现行的出租标准，并不能将其纳入群租的范畴。
而《东地产》记者从现场了解到，无论是业主还是物业工作人员，均希望接纳常住租客，而非短租租客。
据了解，自如友家也有明确规定租客需要签订至少一年的租期。但现实情况却并非如此。老张介绍说，许多自如友家的租客在这里住几个月就搬走了，租客变动非常频繁。
《东地产》了解到，这种现象确实普遍存在。自如友家一般会和租客签订1年或者1年以上的租约，在签订合约之时，租客只需缴纳一个月的押金，期满时再退回给租客。但是，在此期间，租客却经常会在租期未满时就有搬出去的需求，于是，这部分租客往往会以相对优惠的价格通过其他渠道将房屋转租，这样就能在当初的租约期满时将押金收回。
不过，这也就意味着租约并没有对租客形成有力的约束，在具体运营中，这一点是比较难以管控的。
物管服务待规范
与小业主零散出租的住房相比，链家旗下的自如公寓更加规范，房源数量已经达到一定规模，租金价格也往往高于其他房源。但是，在李曼这一案例中，自如友家在实际经营过程中为租户提供的服务显然并没有到位，以至于租户遭遇尴尬。
而除了自如以外，许多长租公寓，尤其是分散式长租公寓都会或多或少地遇到关于物业管理方面的问题。
由于并非持有型物业，加之频繁变动的租客，使得分散式长租公寓的物业管理有着与生俱来的高难度。基于此，自如向租客收取费用的时候，并不称之为物业费，而视之为服务费，其中就包含定期打扫公共区域和物业费用等。自如管家李磊告诉《东地产》，他曾经帮助租客找房、搬家、捉老鼠蟑螂等。但问及与小区物业之间的关系时却只是摇头一笑。
对于小区尤其是老旧小区的物业管理人员而言，长租公寓的人员流动性、租客身份等仍然具有很大的不确定性，也因此被视为另一种形式的群租。对他们而言，这就像是小区内的一枚定时炸弹，困扰着小区业主以及物业管理人员。
有业内人士向《东地产》指出：“对于长租公寓而言，目前房源主要通过租赁方式获取，直接从房企拿地层面进行建造的不多，而通过小区原有物业管理来服务租客就不可避免存在一些问题。”
第一太平戴维斯物业顾问有限公司高级董事邹应龙告诉《东地产》：“长租公寓的管理障碍主要在于对物业使用人的身份识别，业主或代业主处理物业的代理人应及时在物业管理处更新租户信息，确认租户的权责，包括房屋维修、漏水应急处理等责任、产权车位的使用权等，以便物业管理处合理处理。”
