业主才是小区公共收益的受益人
□蔡晓辉
近日，石家庄某小区部分业主公开叫板物业，“占用公共空间收取的广告费是否应归全体业主所有?我们提请物业公示收入明细，否则禁止在电梯等位置刊发广告。”记者实地走访发现，小区地上车位租赁费、占地费、进场费、房屋租赁费等公共收益，多数成了小区物业的隐性收入。(据《燕赵晚报》7月12日报道)新华社新华网事栏目记者调查发现，小区公共收益成了一笔糊涂账，“每次问物业广告费收了多少，用到哪里去了，他们都是支支吾吾说不清楚，让我们找经理，经理又避而不谈。”(据新华网7月10日报道)
小区公共收益知多少?不算不知道，一算吓一跳。地面规划车位租赁费、电梯广告、户外广告、通信基站、饮水机以及快递接收箱入场费……这些公共收益中，有广告费等显性的收入，也有宽带入场费等鲜有人知的收入。据业内人士透露，一个小区的公共收益一年少则数万元，多则上百万。客观而言，小区内的广告以及其他经营方式，既为商家开辟了与人们生活密切相连、精准投放的广告新阵地，同时也为居民提供了生活便利和商业信息，可以说是双赢。但这个双赢的一个重要基础，应该是小区公共收益的受益人必须是业主。而恰恰在这个问题上，“拿钥匙的管家”多年来一直在偷偷侵占业主这个“主人”的收益。
《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续;业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。同时，该条例的第六十四条规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下的罚款。也就是说，利用小区的公共部位和公共设施进行经营，收益人只能是业主，其程序必须合法、收益的具体用项必须合法;对物业方违反条例的行为，有关管理部门有权依法进行处罚。
这本是一个法律常识，但在目前的绝大多数小区，业主往往对做不做广告、做哪些广告，对地面公共车位如何收费、是否该涨价等事项毫无决策权，对小区内的公共收益数目毫不知情，更谈不上决定公共收益的用途。物业方侵占本该属于业主的公共收益，这种“公开的秘密”长期存在，既不合理也不合法，既有损业主权益也有损法治精神。
小区的主人成了小区公共收益的“局外人”，造成这种荒诞现状的根源，在于物业与业主之间的关系没有厘清。解决这个问题，一个最重要的基础，是完善业主大会制度。在一些小区业主自发组织的社交平台上，谈起物业的诸多侵权行为，业主们大多情绪激昂，但一旦谈及维权的具体路径，却少有实际行动，大家在维权问题上普遍存在“搭便车”心理。这当中的一个重要原因就是没有业委会，或者业委会无法充分发挥作用。只有完善业主大会制度，才能强化业主的权利意识，畅通业主的维权渠道，发挥对物业方的监督作用，保障业主对小区公共收益的所有权、知情权、决策权、支配权。同时，有关部门也需要切实履行自己的职责，加强对物业公司的管理，以形成多方合力，共同维护业主的合法权益。
