浅析县城小区业主自治现状
商品房改革实行以来，房屋具备了明确的产权，老百姓在购买房屋成为业主的同时也被赋予了自我管理的权利，这一权利在发展比较早、基础设施比较完善且居民维权、自主意识都比较成熟的大中型城市中发挥了十分积极的作用，但是限于区域发展的不平衡，在较为偏远、经济发展和基础设施建设都相对落后的小型城市，业主自治这一权利的实行则不甚顺利，下面本人就结合平时了解以及工作中遇到的情况做一浅显的分析。
业主自治的概念
百度百科对业主自治有如下定义：“业主自治的诞生是所有权主体多元化、私有化和物业结构复杂化相结合的直接产物。为了实现购房目标，维护公共权益，‘有产者’必须联合起来，通过民主程序建立自治组织，确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项，这就是业主自治的基本内容。”由此可见，业主自治是基于物业私有化和结构复杂化而产生的业主对物业自主进行管理，维护公共权益的行为。如今，人民群众在享受经济改革的丰硕成果的同时，也享有空前政治自由与权利，长期以来的以村民自治、居民自治等为主要内容的基层民主自治实践为业主自治提供了借鉴，业主自治的产生就成为了必然。
蒙阴县小区业主自治现状
蒙阴县属于革命老区，城市发展起步较晚，成规模大范围发展房地产商业开发至今只有10年左右的时间，由于发展时间较晚，业主自主管理意识尚未成熟，业主自治的实行受到了一定程度的阻碍。目前蒙阴县90%以上的住宅小区都未成立业主大会及业主委员会，而成立了业主大会和业主委员会且运作良好，充分发挥作用的小区更是凤毛麟角，基本发挥不了带动和示范作用，多数小区的物业服务企业仍然是物业交付时选定的前期物业公司，并未与业主签订服务合同，服务内容、质量、双方义务责任没有明确的合同约定，不能从根本上保证业主和物业服务企业的利益。
现状分析
为何会出现上述情况?本人通过平时与业主以及物业公司的交流，认为主要原因有以下几个方面：
一是业主自主管理意识尚不成熟，依赖性强。许多住宅小区属于老居住区，或是老居住区业主在新建商业小区购买房屋，业主大多经历公有房屋时代，对物业管理长期有依赖政府的习惯，因而在现在的物业管理上出现了许多矛盾和混乱，比如在与业主交流时，询问小区业主为何不联合成立业主大会，有的业主就提出：不愿意操心，反正有物业公司管理，不愿得罪人等等原因，对成立业主大会的事情不很积极，在与物业公司交流时，许多物业公司也表示很无奈，在一些涉及业主共有物业的管理措施实施、权限确定、费用承担等问题上找不到可商讨的对象，甚至物业公司出面组织业主成立业主大会都应者寥寥，但是一旦共有物业出现问题影响到自家，便一股脑归咎于物业公司，不是拒交物业费就是与物业公司吵架闹事。这些现象充分反映了业主自主管理意识和维权意识的不成熟，业主自治是趋势也是必然，商业住宅小区的发展，业主产权私有化意味着业主必然要承担起整个小区物业的管理责任，而不是一家一户自扫门前雪，而涉及一些业主共有物业部分的管理与处置，物业公司是没有自行决定的权力的，没有可交涉的对象，物业公司又无权处理，事情自然就会被拖延，一旦出现问题，必然影响各家各户。
二是对业主自治的认知存在误区。在平时与业主的交流中，一些人认为业主自治就是驱逐专业的物业服务企业，由业主们全面接管小区并由业主自行实施物业服务称之为“业主自治”，从而产生不愿操心、会得罪人的想法，这是对业主自治的误解。这种形式应该被称作“业主自管”而不是“业主自治”，“业主自管”是在业主自治条件下，业主行使物业服务方式选择权的一种形式，因此“业主自管”体现了业主自治，而业主自治的内容和意义要比“业主自管”大得多，并非指由业主自己履行一切包括物业服务在内的公共物业职能，只要通过自治方式产生了业主自治组织并实现了自主管理小区的自治权利，即可视为实现了业主自治，在这个前提下，自主选聘有资质、有专业人员的物业服务企业代为管理也是业主自治的一种方式。
还有一些业主认为成立业主大会和业主委员后，就是把权力交到了业委会少数几人手中，对于业委会代行权力不认可、不放心，更倾向于出了问题向有关部门反映。这也是一种误解，业主自治并不是业主委员会自治，业主委员会是业主自治组织的核心，是业主自治得以正常运转的中心环节。业主自治是全体业主通过自治方式实现自主管理小区的一系列活动，而不是仅指业主委员会成员几个人决定公共物业事项。业主委员会是业主自治的执行机构，其成员履行职责的活动属于业主自治的一个重要部分，但将业主自治等同于业主委员会自治，缩小了业主自治的空间，不利于充分发挥广大业主自治的积极性，混淆了局部与整体的关系。
三是部分物业服务企业认知错位。物业服务这一行业发展至今以来，绝大部分企业都能明确自身定位，但也有一部分物业公司，在对自身和业主关系的认知上定位错误，仍然带有浓郁的行政管理色彩，把自身凌驾于业主之上，漠视甚至剥夺业主的基本权利，甚至越俎代庖擅自决定应由业主大会或业主委员会决定的事项，侵害业主权益，对业主自治的发展形成束缚甚至压制。
要明确业主、物业服务企业的法律地位及两者之间的关系，两者之间并不是像部分物业公司认为的：进入小区就是进行管理的，业主应该无条件服从管理;也不是像部分业主认为的：物业公司是业主聘的仆人，可随便颐指气使，只要交了物业费，提出的任何要求都必须给予满足。首先，业主与物业服务企业两者是按照物业服务合同构成的合同当事人，业主委员会有选聘、解聘物业管理公司的权利和自由，物业服务企业也有拒聘的自由，两者之间是一种双向选择、相互平等的法律关系。无论是业主、业主委员会，还是物业服务企业，作为物业服务合同的双方当事人，只要违反了合同的规定就应承担相应的违约责任。
四是管理服务尚不到位。商业开发的住宅小区业主来自四面八方，互相之间都不熟悉，加之空闲时间不统一，缺乏有威望、有组织能力的业主，要想统一组织集体交流一次都比较困难，甚至物业服务企业想要组织一次大范围的业主沟通都不易实现，更不要说组织召开业主大会这种涉及小区每一个业主利益的“大事”，而由物业服务企业组织，业主也普遍对其表现出不信任的态度。在这种情况下，就需要政府管理部门出面组织业主大会的筹备召开事项。《山东省物业管理条例》规定符合以下三项条件之一的，应当召开首次业主大会：业主已入住面积达到50%以上，业主已入住户数达到50%以上，或者自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到25%以上。并且《条例》指出由街道办事处、乡(镇)人民政府组建业主大会筹备组。相对于业主个体或物业服务企业，一级政府在人民群众中更有威望，更能得到广大业主的信任，按照规定由政府组织业主大会的成立召开，能很大程度上减轻业主的顾虑，减轻组织难度，保障业主自治的顺利实行。
业主自治虽是趋势，但也不是一蹴而就，要经历广大业主循序渐进的了解、认可、接受的过程，要让业主充分认识到，业主自主自治才能更好地保障自身权益，这一目标需要一定的时间和多方面的努力。业主权利得到尊重、业主利益得到保护是广大业主的基本需求，而做好小区管理，建立美丽、便捷、和谐小区有利于社会发展和社会稳定，两者相辅相成，和谐统一，政府相关部门要充分履行职责，指导小区全面建立业主委员会，帮助业主开展自主管理物业工作，尽早实现全面业主自治。
(山东省蒙阴县物价局 刘刚)
