小区物业侵犯业主多少利益？
城市化发展过程中，越来越多的人住进了商品住宅小区。不同于单位的职工宿舍，新建的住宅小区配套设施齐全，物业管理公司为广大住户提供相应的服务。可以说，新建的住宅小区环境设施更加完善，服务管理也更加有序，居住的舒适程度更高。但这所有的美好感观，都是需要支付相应的物业管理费用的。还有，你闲暇散步的绿地、夏日避暑的凉亭……，所有这些小区内的公共区域，都是全体业主在购买商品房住宅时共同出资购买的，所以，是归所有业主共同所有。自然，这些公共区域所创造出来的价值收益，也是应该归全体业主共同所有的。
原国家建设部第33号令第6条指出：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称‘管委会')。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。” 物业管理公司简称物业公司，是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，是具有独立法人资格的经济实体。管委会和物业管理公司两者在地位上是一种平等关系，是市场双向选择的合同契约关系。在法律上，管委会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由;在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理的关系，而是互不干扰内部运作的合作工作关系。
2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质上将物业公司的职能由管理转变为为业主“服务”。物业公司为业主提供服务，业主向物业公司支付相应的物业费用，这本是一件两全其美的事情。物业公司获得报酬，但在现实生活中，物业公司却一直不仅收取全体业主不菲的物业费，同时还侵犯业主权利从中自己渔利。
现在更多的物业公司都在大力招商引资，在小区内刊登各式各样的广告，并从企业获取相应的广告费。很多小区的电梯间内长期充斥着各种广告且更新频率很快，很多业主也早已对此司空见惯，但是，电梯间是小区的公共区域，物业公司在此刊登广告收取费用，作为业主你是否知晓并同意刊登广告?对于广告的收入所得你又知道被用在了哪里吗?这些都是所有业主的权利，广告收益也是归全体业主所有。这一事实，是有法律根据的。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第五十五条规定: “利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”沈阳市中级人民法院的一则判例，很好地诠释了这一观点。
2016年3月14日，沈阳中院召开新闻发布会，向社会发布2015年度优秀案例。其中就包含大东区鹏利花园AB区业主委员会诉凯莱物业管理有限公司不当得利纠纷案。凯莱物业公司系业主委员会所在小区的前期物业服务公司，A区服务期间从2008年3月11日至2012年11月15日，B区从2004年7月至2012年11月15日。两份物业服务合同第四章第六条均有关于经营性补贴的约定:在合同期内，由于管理费标准是从市场及有利销售角度制定，其低于实际物业运行成本，故为保持园区良好运作，管理费收入与实际支出不足部分的缺口由大悦城房产开发公司支付。此部分补贴按月支付。2012年11月16日至今，A、B区住宅由中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司进行物业服务。2012年1月11日，大东区房产局向业主委员会出具了备案通知书，业主委员会成立时间为2011年12月14日，任期5年。2013年10月28日，大悦城房产开发有限公司出具了一份说明及补贴明细表，内容包括从2004年9月凯莱物业公司接管鹏利广场花园项目至2012年12月共补贴12475158.29元。从凯莱物业公司为鹏利花园AB区进行物业服务以来共收到广告费266100元。从2004年至2012年，每年凯莱物业公司的财务报表包括资产负债表、利润表、所有者权益变动表及现金流量表均由相关会计师事务所进行审计，并出具审计报告。大东区鹏利花园AB区业主委员会(以下简称业主委员会)诉称，凯莱物业管理有限公司(简称凯莱物业公司)系开发商安排的物业公司，该物业公司未能提供良好的物业服务，导致园区环境、卫生、安全秩序等方面恶化，也给园区的房产造成严重损失。尤其在未经业主同意的情况下，擅自将广告费私自使用。业主委员会多次催要无果，起诉至法院。此案经过一审、二审、再审，最终沈阳市中院判决:凯莱物业管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内，返还沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会园区公共区域广告费收入266100元。
通过此案的判决，我们可以明确了解到，物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应归属全体业主共有。未经全体业主或者业主委员会同意，物业公司无权使用该收益。作为物业公司，应该公开、透明、合法、合理的使用广告收益以及其他利用小区公共区域、设施所取得的收益，切不可利益熏心，肆意侵犯业主的合法权益，不然既会失去业主对于物业公司的信任，还要为此承担责任接受处罚。
此类侵权案件并不鲜见。安徽省合肥市中级人民法院也受理过一例小区业主行使业主权进行集体维权的案件，全体业主的合法权益同样得到了支持与保护。庐江县天友房地产开发有限公司将庐江县庐城镇育才花园小区的两套公用房卖给他人，被小区业委会诉至法院。判决后，房地产公司私下和业委会签订和解协议，瞒着业主对小区公用收益进行分配。232户业主得知真相后，强烈不满，向法院提起诉讼，要求判令撤销和解协议。庐江法院审理认为，育才花园业委会在未经业主大会授权的情况下，擅自与天友房地产开发有限公司达成和解协议，部分放弃了育才花园业主应享有的财产权利，其行为超越了其职权范围，显然侵害了业主的合法权益。一审判决撤销育才花园业委会与天友房地产开发有限公司于2012年1月9日签订的和解协议。天友房地产开发有限公司不服判决，向合肥中院提起上诉。合肥中院二审审理认为，和解协议内容涉及小区有关共有权利的重大事项，理应由业主共同决定。育才业委会部分放弃共有权利的决定超越了其法定职责范围，受侵害的业主基于法律的规定有权向人民法院请求撤销。合肥中院遂作出维持原判的终审判决。
通过以上两个案例，我们可以看出，物业公司与小区业委会都不得侵犯全体业主的合法权益，小区内的公共区域的使用与收益都应经全体业主知晓并同意。小区的公共用地、公共设施所有权归全体业主所有，在公共用地进或利用公共设施行经营活动而获得收益，也是归全体业主共同所有，物业公司需要对全体业主负责，积极履行自己的职责，为全体业主提供更好的服务。
