城中村不应成为物业管理盲区
深谈 @郭锐川(南都记者)
由于体量小、管理成本高、收费难等原因，老旧住宅小区与城中村成为物业管理市场的弃儿。深圳市住建局最近的一次摸底调查显示，全市1782个城中村中，没有物业管理的就将近500个。另外一个可供对比的数据是，据不完全统计，目前深圳市居住在城中村的人口高达940多万人。
作为市场主体，物业管理公司的决策中，成本、收益是最大考量。城中村环境恶劣、人口复杂，住户支付能力和支付意愿不高，物管公司鲜有问津是事实。但是，站在城市管理的角度，城中村又是安全隐患的温床，并不应该成为物业管理的盲区。
城中村在深圳这座年轻城市广泛存在，既有历史的因素，也有其现实需求，它能为大量外来务工人员提供廉价的居所。按照“谁受益、谁买单”的原则，物业管理费貌似应该由住户、收取了租金的物业持有人支付。市住建局提出的一个解决思路，就是推动出台示范性的合同文本，将物业管理费强行约定由租金收取方承担。但是换一个角度来看，物业管理的直接服务对象是租户而不是物业持有人。强行要求物业持有人支付物业管理费用，必然导致这笔费用被转嫁到租金中，变相增加租户的居住成本。
更何况城中村租户与物业持有人之间很少会签订规范的租赁合同，即便是强制性的示范合同文本，也会面临无法操作的问题。而且不少城中村的房子在深圳的政策框架内属于违法建筑，并不具备完全产权。如果出台示范合同文本将其纳入管理，是否在某种程度上承认了这些违法建筑的合法性?显然，这又会面临政策上的冲突。
对于老旧住宅小区来说，业主还能试行自营式管理，维持基本的物业服务。而以租户为主的城中村却缺乏这样的参与路径，也不具备自营式管理所需要的组织能力。在这种局面下，似乎只剩下政府兜底这一选项了。然而，由政府出钱，物业持有人坐收其成，还能以此理由涨租，这也不符合公平原则。
于是，城中村的物业管理似乎陷入了死结，而安全隐患却是真实存在的。显然，完全推向市场与完全由政府兜底解决都不是解决这一问题的良策，两者之间需要找到一个平衡点。市住建局参照保障房模式，提出了“保障性物业管理”的概念，但是这一制度的具体对象、覆盖范围、申报条件均未明确。也许现在唯一明确的就只有城中村不应该沦为物业管理的盲区。如何照亮这里，考验着城市管理者的智慧。
