小区共性问题需要有长效解决机制
斗门东方威尼斯小区1幢至9幢，每幢各安装两台电梯，但由于缺乏足够的维修经费，其中一台电梯被长期停用，给小区居民进出带来不便。近日，斗门区质监局联合白藤街道办赶赴东方威尼斯小区，对此事进行协调解决(据8月23日《珠海特区报》)。
小区高层住宅一般都配置两部电梯，因为多重原因造成一部电梯长期“罢工”，一部电梯疲劳运行基本是较普遍现象，一部电梯运行，给业主进出家门带来不便，业主便以物业管理不到位为由拒缴物业费，而物业也会以业主不交物业费缺少缺少维修资金为理由不安排维修，最终导致恶性循环，如果运行的电梯再出故障，业主闹，物业怨，交过物业费的不满，没交物业费的更发牢骚，甚至为此引发业主与物业关系的紧张对立。这几乎是不少带电梯住户存在的“共性”问题。
实际上，按照斗门区质监局相关负责人解释，根据2015年10月1日实施的《广东省电梯使用安全条例》第二十七条第四项，对于电梯的维修费用，未交存住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金交存不足的，由小区业主作为电梯的产权人分摊相关费用。但问题是很多业主对住宅楼是否交纳过专项维修资金并不清楚，往往会认为电梯维修和住宅存在质量问题一样由开发商或物业负责维修，而一些业主更存在不文明的乘电梯行为，甚至频繁使用电梯搭乘电动车上下，造成电梯经常出故障，而物业对部分业主的这一不文明行为，除了劝阻也是无奈，这也就引起其他业主的不满，以拒缴物业费表达对物业管理的失职，久而久之，便导致电梯维修资金的短缺。
这就可以看出，尽管有政府的明文规定，因为部分业主存在不文明乘坐电梯行为，导致电梯维修费加大，物业管理也无权对这部分业主进行追究处罚，看似合理的分摊费用，因电梯实际使用产生的矛盾，就使得合理的分摊变得不合理，让文明乘坐电梯的业主承担了增加的费用，并依此为由拒缴物业费。因此，正如那句话规定“很丰满”，现实很“骨感”，两部电梯不能同时运行，既有物业的问题，更是部分业主不文明使用导致的结果。斗门质监部门出面协调东方威尼斯小区这栋楼电梯维修问题的解决，确实也给其他小区类似问题的解决提供了参考和借鉴。
但在笔者看来，这种解决方式很难有可持续性，一是政府部门不可能为每栋楼的电梯维修纠纷都登门协调，这很不现实;二是这次维修好之后，物业管理跟不上和部分业主的不文明行为不改变，类似的问题还会重复出现。三是有些电梯长期“罢工”，业主拖欠的物业费已经累计很多，而物业也可能因为长期的管理问题，与业主之间“积怨很深”，要一下子清偿拖欠的物业费，不仅非常困难，业主也无法相信物业费交清之后，物业的管理就能让业主满意。另外，物业属企业性质，本身收支费用的不透明和缺少对不文明业主的处罚权，也使得对每一个小区的管理维护越来越难如业主之意，这种“恶性循环”也是共性问题。因此，还需要政府相关部门研究探索长效的管理机制，从根本上解决住宅小区的管理问题，尤其是对不文明业主的处罚机制，更要深入进行研究和探讨。很显然，小区存在的这所有共性问题，都与物业的性质、管理权限，尤其是部分业主的不文明行为直接相关，科学“协调”好这些关系，小区的电梯维修等所有问题都能迎刃而解。(朱永华)
