做物业的正确姿势：服务于业主房屋的保值增值
余舒虹
入市26年后，位于深圳罗湖区的天景花园仍然整洁如新，从外墙到泳池等设施，再到绿化、卫生等细节都未显出老旧痕迹。
这个1990年建成、没有电梯的小区是历史上万科开发的第一个楼盘，也是中国第一个业主委员会的诞生地。
即便年代久远，该小区最新的二手房价格仍高达5万元/平方米。几年前，在业委会的支持下，其物业费标准成功由每月1.4元/平方米上涨至1.9元/平方米。而在相邻的同类型小区，物业费仅0.8元/平方米却有大量业主拒缴。
与天景花园的境况不同。9月中旬，在南京江宁区某住宅小区，业委会正在召集业主驱逐原有物业公司，重新公开招标新的品牌物业。
由于物业太差，该小区业主们发现，旧小区已经攀不上暴涨的房价了。有业主抱怨道，“因为物业的问题，整个小区贬值了40个亿”。
影响房价的因素，除了货币、政策、城市、人口等宏观条件，物业服务与开发商品牌等微观因素的影响也在逐渐显现。
克而瑞的研究报告指出，超过75%的购房者选择万科的房子是为了享受万科物业的服务，中海物业的房子售价往往比周边项目高出3000元/平方米……在消费者购房时的考虑因素中，物业服务与配套所占的比重越来越大。
对于物业管理的不同理解也造就了物业公司不同的商业模式。在9月25日的万科物业睿服务3.0发布会上，万科物业的掌门人朱保全表示，这两年物业公司唯一跟消费者达成共识一个连接点是帮助不动产保值增值。
在朱保全看来，无论对盈利有多么迫切的需求，为业主提供资产管理服务、使其保值增值是物业的第一要务。“今天的市场不再是简单的资本受益了，业主也要受益。”朱保全说。
买房子还是买物业?
在一家房企公司上班的沈浩入住天景花园四年了，最大的感受是无论什么时间回家都不会被小区保安拦挡，这并非指保安看守不严，而是他已经被保守熟知。一是原本这里出现新面孔的保安就少，二是即便出现了，物业公司有一套成熟的管理方式，让新人快速熟悉起来。
评判一家物业公司的服务是否优质，可以通过一些细节进行考察：小区门口的安保人员是否能分辨并过问进出的人，小区内河道的水质是否干净清亮等等。
如果你发现房龄相同的小区，新旧程度差别却很明显，那可能不是建筑材质的原因，物业公司的责任更大。
21世纪不动产分析师罗寅申表示，如果物业管理公司对房屋定期维修和对设施进行维护，就能延长物业的“青春期”，即使市场行情不好，也容易出售或出租，获取更多的利润或租金。
“很多城市中心建于1980、1990年代的老商品房看上去却比相同房龄的房子新，房价也比周边同样建造档次的小区贵，物业管理公司起到了很重要的作用。”罗寅申说。
作为业内领军企业，万科物业恪守“以业主资产的价格作为衡量物业工作价值的标准”。一个社区的房产价值取决于项目的区位、楼盘的形态和品质，同时物业管理的状况、房屋本体的维护，小区环境的打理也是决定小区房产价值的关键因素。
而社区越老，物业管理的价值就体现的越明显。对社区秩序的管理不仅反映了物业管理水平，也对社区二手房的价格起到了明显的杠杆作用。
住房和城乡建设部房地产市场监管司原司长、中国物业管理协会会长沈建忠认为，大多数人舍得花钱为汽车保养，但对价值几百万的房子却没放在心上。
有研究机构对国内和韩国同时期建设的大楼进行对比发现，20年后，韩国的大楼还是新的，出租率、租金和转让的价格都很高，但国内的大楼却已经不成样子。“其实，差别就在于业主不愿花钱保养房子，甚至因物业费发生冲突，不经保养的房子价值也就日渐低了。”沈建忠说。
在沈建忠看来，物业管理行业是社区建设最直接的参与者，要在此基础上升级为社区的物业“管家”。他认为，判断一个社区物业好坏的标准关键在于同样的不动产十年后能否实现保值增值，房子出租率高、价值贵，这就体现了物业管理的价值。
物业与房价
“以往在决定购房者意向的重要因素中，价格与地段占了绝对优势，但近年来物业服务所占的比重越来越高”，中原地产项目部总经理黄韬表示，由于优秀的物业有助于为项目带来更大的升值空间，购房者为其支付溢价的意愿也更高。
万科物业的研究显示，购买了较好物业管理服务的住宅小区，同比周边楼龄、类型相近的小区二手房价格可高出10%-30%。如果房子位于北京、上海、深圳这类一线城市，则意味着客户资产总值上百万的波动。
中原地产首席分析师张大伟也认为，好的物业管理可以使社区保值增值，在北京同样一个区域、同时期的二手房物业，物管优质的小区售价最多能比普通小区单价高出15%。特别是在运行5年后的二手房成熟社区，不同级别的物业管理，对楼盘价值的影响很大。
据了解，在物业管理上，万科、中海、绿城、龙湖等品牌开发商提升产品附加值的方法几乎一致，都是在服务上做文章，让物业管理承担更周到的居家服务，以吸引更多的消费者购买。
克而瑞曾经做过一次调查，发现中海地产的房子售价往往比周边的中小型房企项目高3000元/平方米以上，背后的原因是中海拥有口碑良好的物业管理服务。
而据万科通过第三方平台调研提供的数据，在纳入统计范畴的1468万平方米、接近15万套楼龄超过10年的房产中，超过90%的万科物业服务社区的二手房价格高于周边。在二手房市场上，万科小区的房产价格平均比周围房屋高20%~30%。
物业一直是万科楼盘的营销利器。“在过去几个月里，凡是听说万科物业要进场的，业主的二手房在中介的报价都有变化。”朱保全举例说，深圳龙岗卓弘高尔夫雅苑的二手房，在得到万科物业将进驻小区的消息后，房价也涨了20%。
在中国物业管理协会会长谢家瑾看来，物业服务与配套逐渐成为房企销售成败的关键因素。谢家瑾举例称，“你知道龙湖的房子为什么越做越好吗?因为龙湖物业有一个40人的前期介入团队，可以提前规避产品问题，他们的地产工程师现在都尊物业工程师为‘老师’了”。
朱保衡量物业费的标准有两点：即时服务，资产增值。简单来说，万科物业盈利的逻辑就是通过物业管理服务，让业主的资产得以保值增值。与此同时，业主愿意付出同等的物管费，从而实现产权所有者与管理者的共赢。
这一模式可以规模化扩张。“中国超过244亿平方米的住宅建筑存量，是物业管理共享经济的天然存量市场”，朱保全说。
“互联网+”还是“物业+”?
彩生活上市给物业管理行业带来了巨大的想象空间，也引发了传统物业服务与社区O2O之争，其核心在于物业公司是否要靠增值服务盈利，是做“互联网+”还是“物业+”。
其实，万科物业并没有拒绝在平台上加载社区增值服务，但与彩生活模式不同在于，万科物业认为，服务只是物业价值之一，资产增值更为重要，因此它将自己逐步打造为资产管理者。
万科物业的商业模式关键词是“物业+”。将资产增值维护摆在业务首位，而非社区增值服务，很大程度上因为前者是万科物业的竞争利剑，而后者优势相对不明显。
9月25日，万科物业发布了睿服务3.0版本。据朱保全介绍，睿服务2.0完成了人与物的连接，睿服务3.0则致力于实现人、财、物的连接，志在“激活生态”。
对于眼下很火的社区O2O，万科则推出了“友邻计划”，对接商家与业主。与边做物业、边做平台挖潜社区流量入口的公司不同的是，万科承诺自身不赚取利润。当业主购买产品或服务，商家将捐赠一定比例的款项，并将投入到物业设施设备常用常新及社区文化建设。
在朱保全眼中，一切都是为了“资产保值增值”，“虽然万科物业是第一家把‘物业管理’更名为‘物业服务’的公司，但我们仍然认为自己是做一个做硬件的、维持不动产长用长新的机构。”
目前，万科物业的服务资产规模已从2015年8月的1.75万元亿跃升至4.61万亿元，连接上的物业费规模达到67.42亿元。
万科2016年半年报显示，今年上半年万科物业实现营收17.65亿元，同比增59.35%，万科物业与万科集团的关联交易额不在此口径内;营业利润率为 19.34%，同比增长6.18%。
截至目前，万科物业的盈利仍基本来自于物业管理费。但万科物业费的收缴率是96%，高于行业的平均水平76%。
万科物业希望用基于移动互联网技术构建的睿服务体系影响和提升行业的水平，进而为万科物业所服务的业主和小区提供优质服务，提升业主不动产的价值。受益于良性循环，在提供优质服务之后，提高物业费才能够顺利被接受。
“这个做法就像雷军当年做小米一样，得先把自己逼疯，才有可能把别人逼死。”朱保全说。
