那个物业算过这笔大账？
能够过上宽裕日子的物业公司凤毛麟角，所以大多都是掰着指头过日子，小账算的十分清楚、十分精细。不过，有这样几笔大账，许多业内同行还没有冷静、理性地盘算过。甚至可以说，还没有意识到账还可以这样去算。考虑到大家的阅读耐心，咱这里先说其中一笔。
按既定收费标准(元⁄平方米)，乘以建筑面积，计算和收取物业服务费，是目前普遍的、通常的做法。两个同样收费标准、同等建筑形式和建筑规模的项目，所收取的费用总额完全一致，表面看合情合理。但恰恰在公平的表面，掩盖了很大的不公平。
我们知道， 法规规定的物业公司管理责任区域或责任范围，是一个项目的公用部位和公用设施。那么换言之，物业公司收取的物业服务费，实质就是管理一个项目公用部位和公用设施的费用。这样，不同项目甚至每幢楼都普遍存在的公摊率差别，就使折算到管理责任区域的单位物业服务费用有了明显差异。
举例说明，这个道理就更加明晰：甲乙两个项目都是收费建筑面积10万平方米的高层小区，收费标准都是1.00元⁄平方米，每月收费总额都是10万元;但甲项目公摊率为20%，管理责任区域为2万平方米，分摊到管理责任区域的管理费用为5.00元⁄平方米;而乙项目公摊率为25%，管理责任区域为2.5万平方米，分摊到管理责任区域的管理费用为4.00元⁄平方米。
由此可以得知，项目公摊率的影响之大。现在高层楼宇的公摊率一般都在20%上下，我们姑且假设按建筑面积收取的费用标准，与公摊率20%，属于合理匹配，那么公摊率上下浮动1%，导致分摊到管理责任区域的管理费用大约上下增减5%。由于户型设计不同等因素，高层建筑公摊率相差5 %并不新鲜，那同样收费标准，分摊到管理责任区域的管理费用可就相差甚远了。当然，公共部位还包括室外的道路和场地，在发展商都挖空心思提高容积率的今天，相似项目的建筑密度不会有太大差异，故暂做忽略。
笔者无意也无力颠覆现行的按照建筑面积计取物业服务费的办法，只是建议同行注意算算管理责任区域的管理费用分摊这笔账。这个账清楚了，至少有三个好处：一是投标时可以更加精准的进行成本测算，使报价科学合理;二是当与类似项目的经营收益出现明显差异时，能够增加一个分析的维度;三是在收费一致而服务质量与类似项目有落差的情况下，可以给业主一个有说服力的解释和交代。
