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物业管理成本测算及评价有这些“门道”

时间:2019-07-26 10:07  来源:云遮雾罩  作者:管理员  点击:

  按照既定的服务标准,对一个全新的物业管理项目进行管理成本测算,是物业管理招投标中的重头戏。屈指可数的科目和枯燥乏味的数字,能够全面、清晰、透彻、准确地反映出测算者的政策水平、基本素养、管理经验、操控能力、工作效率等等。招标人、评标人往往主要凭借物业管理成本测算,来评定、判断投标人的优劣高下。
 
  在相对较短的时间内,招标人、评标人只能快速浏览并择要检验与复核。那他们是如何迅速对物业管理成本测算做出自己评价的呢?一般说来,他们关注点首先集中在成本测算中所列的收支是否合法、是否合辙、是否合理、是否合情上。其实,这也是编制成本测算中必须老老实实把握的基本原则。
 
  首先,要合法。即计入的收入与支出,应当符合有关符合法律、法规和国家统一会计制度的规定。比如人工成本,若做细分则要体现《劳动法》的要求,有社会保险等开支,不然明显违法,没有人愿意担责去“背书”。当然,若笼统列一个 “人员综合成本(元∕人∕月)”,出于理解而心照不宣,也没有几个人非要再去弄个究竟。
 
  其次,要合规。即作为测算开支的依据,必须满足相应的《物业服务等级标准》以及相关部门规章的要求。比如定岗定编,中控室双人值班,高压电工要双人作业,若干部电梯要配备一名专职安全员等等。若用来成本测算的定员编制不能满足这些硬性规定,那不仅整个测算,还包括服务质量,都必然受到招标人、评标人的质疑。
 
  再次,要合辙。即计入成本测算的费用,要与物业服务内容直接相关或间接相关。比如电梯费与电梯管理、维护、运行、检测成本,供热供冷费与供热供冷设备的管理、维护、运行、检修成本,车位费与车库或车场的管理、维护、运行成本等,要同进同出。计入相应收入就可以相应计入成本,没有计入相应收入就不能计入相应成本。
 
  又次,要合理。即影响定价成本的各项费用的主要经济、技术指标应当符合行业标准或社会公允水平。比如有政府定价的不能高于政府定价,有条件按照额定消耗计算的应当列出计算依据,确实存在变量的费用不能明显偏离市场行情和一般经验数据等。倘若“离谱”,那就有理由认为这个测算不是测算,而是胡编乱造。
 
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