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民法典物业热点全收录 物企未来经营要做这些改变

时间:2020-06-17 15:33  来源:物业深度观察  作者:李硕  点击:

  5月28日,十三届全国人大三次会议在人民大会堂举行闭幕会,会议表决通过了新中国成立以来首部以“法典”命名的法律——《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典),并将于2021年1月1日起施行。
 
  民法典对于一个国家来讲,不仅仅是权利的宣言,更是民事活动的基本遵循和依靠,意义重大,影响深远。此次表决通过的民法典,将对物业管理行业现行的法律法规进行了一次大梳理,为行业健康有序发展保驾护航。
 
  其实对于物业管理行业来说,“立法”之路并不是一帆风顺。上世纪末随着中国居民住房结构的变化和大规模住宅区的出现,建设部于1989年颁布《城市异产毗连房屋管理规定》。之后又相继在1994年发布《建设部关于城市新建住宅小区管理办法》、2003年推出《物业管理条例》、2007在《物权法》的建筑物区分所有权部分对物业领域的相关问题作了规定。
 
  回顾物业管理行业三十余年的“立法”之路,到今天为止都没有形成紧跟时代的、系统的权威的法律法规框架。而民法典的出现,将打破这一现状,并以更加权威、更加系统的法律体系取代原有的法律法规。
 
  那全新的民法典对现行法律法规做了哪些修改,又会对物业管理行业产生怎样的影响呢?为此,物业深度观察采访到北京瀛和律师事务所高级顾问、物业管理法律事业部主任,中国物业管理协会法律政策工作委员会副主任赵中华,请他从专业的角度为大家解读民法典对物业管理行业的影响。
 
  热点一:物业服务合同章的横空出世
 
  在新推出的民法典中,最受物业服务人关注的应该就是物业服务合同章。作为合同编的重要组成部分,物业服务合同章用14个条款,对物业服务合同作了框架性的原则规定。下面将重点解读一下大家比较关注的几个热点问题:
 
  1、物业服务企业的解聘与续约
 
  按照民法典规定,业主解聘物业要提前60日书面通知,除非另外约定;物业服务企业服务期满前不同意续聘要提前90日书面通知业主,除非另有约定。
 
  物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前60日书面通知对方。
 
  物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。
 
  2、物业服务方需对服务工作进行定期公开报告
 
  物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
 
  3、对于装饰装修房屋等三类事件,业主需要事前告知物业服务方
 
  ①装饰装修房屋
 
  ②业主转让、出租物业专有部分
 
  ③设立居住权或者依法改变共有部分用途的
 
  专家点评:在赵中华律师看来,民法典对物业管理行业影响最大的就是物业服务合同章。通过将物业服务合同上升作为独立的合同类型,民法典明确了业主与物业服务方的权利与义务,对于依法规范物业管理行业具有巨大推动作用。
 
  热点二:明确“高空抛物”物业服务企业负有安全保障责任
 
  现行的《侵权责任法》规定“从建筑物中抛掷的物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”
 
  但是,在民法典侵权责任编中,将物业服务企业等建筑物管理人纳入“高空抛物”的安全保障责任体系。对于未采取必要的安全保障措施的情况,物业服务企业将依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
 
  专家点评:侵权责任编中关于高空抛物的条款是物业服务企业需要重点关注的部分。赵中华律师建议物业服务企业在担负起相应安全保障责任的同时,通过购买商业保险的方式转移“高空抛物”新规带来的运营风险。
 
  热点三:业主大会表决机制变动的机遇与挑战
 
  民法典第二百七十八条对业主大会的表决事项和表决机制进行了重新规定:下列事项由业主共同决定:
 
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
 
  (二)制定和修改管理规约;
 
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
 
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
 
  (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
 
  (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
 
  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;
 
  (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
 
  (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
 
  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
 
  决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
 
  决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
 
  专家点评:在赵中华律师看来,民法典对业主大会表决机制的重新规定,对物业服务企业来说是一把双刃剑。
 
  此次表决机制的变化主要是表决比例的改变。其中双“四分之三以上”表决机制的出现,意在降低表决门槛,强化业主的权利。经过双三分之二参与比例折算后降低了筹集维修资金和物业服务企业从事共有部分经营的门槛。
 
  另一方面,对于其他事项的“双半数”表决机制又降低了操作门槛,这让选聘和解聘物业服务企业、进行建筑物及其附属设施的维修等工作变得相对容易。
 
  热点四:物业不得断电停水催交物业费
 
  在5月24日下午、25日上午,各代表团小组会议对民法典草案的审议中。有的代表提出,实践中,有的物业服务人员采取断水、断电等方式催收物业费,对业主的基本生活造成严重影响,建议予以规范。
 
  全国人大宪法和法律委员会经研究,建议采纳这一意见,在草案合同编物业合同中增加一款规定:物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
 
  专家点评:赵中华律师表示,该条文是对之前民法典草案的增补,是希望能够规范物业管理行业日常运营。
 
  热点五:共有部分产生的收益属于业主共有
 
  加强对业主权利的保护,强化业主对共有部分共同管理的权利,并明确共有部分产生的收益属于业主共有。
 
  《民法典·物权编》第287条明确规定,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
 
  同时,《民法典·物权编》第282条还规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,应当属于业主共有。
 
  专家点评:赵中华律师表示,对于公共部分收益的分配,之前很多地方是由业主与物业服务企业共同协商分配比例。如今,民法典直接将这部分收益划归业主,更多是要规范建筑物区分所有权共有部分的管理,保障业主权益。
 
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