《民法典》为物业服务合同正名
文/刘长森(中国物业管理协会法律政策工作委员会委员、北京市京都(深圳)律师事务所高级合伙人)
我国现行《合同法》规定的15种典型合同中没有物业服务合同，因此，人们一直将物业服务合同称为无名合同。《民法典》规定了19种典型合同，物业服务合同是其中之一。从此，物业服务合同告别无名，正式“转正”为有名合同。
从无名合同到有名合同，《民法典》为物业服务合同正名，物业管理行业也将就此开启《民法典》新时代。《民法典》第二十四章共设14条对物业服务合同的定义、合同的形式和内容、合同效力、合同续订、解除和终止以及合同主体的权利和义务等内容作出了详细规定。
物业服务合同定义
《民法典》第九百三十七条对物业服务合同的定义作出了明确规定：物业服务合同实质是“物业服务企业或其他管理人为业主提供物业服务，业主支付物业费的合同。”该定义扩大了国务院《物业管理条例》关于物业服务合同主体的范围，明确将“其他管理人”也列为物业服务合同的主体范围。也就是说，签订物业服务合同的主体，不仅限于物业服务企业，其他主体也可以成为物业服务合同的主体。
物业服务合同的内容和形式
《民法典》第九百三十八条对物业服务合同的内容和形式作出了明确规定。从该规定可知，物业服务合同应当采用书面形式，合同内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。同时，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，构成物业服务合同的组成部分，对物业服务人具有法律上的约束力。
物业服务合同的效力
《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该规定明确了物业服务合同属于集体契约，其效力及于所有成员，任何成员不得以未签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力。
物业服务合同的期限
首先是《民法典》明确了前期物业服务合同可提前终止。《民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。比较《物业管理条例》第二十六条，该规定扩大了终止前期物业服务合同的主体范围，即业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，对前期物业服务合同同样产生终止效果。
其次是对于不定期物业服务合同，《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。实践中，对物业服务合同期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，但物业服务人继续提供物业服务是否有效问题争议很大，该规定明确肯定了继续提供服务的法律效力，也进一步明确此类服务属不定期合同的法律性质。
物业服务合同的解除
《民法典》第九百四十六条第一款规定，业主对物业服务合同享有任意解除权，但该任意解除权的行使应当符合“依照法定程序共同决定”和“提前六十日书面通知物业服务人(另有约定除外)”两个条件。《民法典》对业主的任意解除权作出了明确规定，对物业服务人是否享有合同的任何解除权没有作出规定，也就意味着物业服务人不享有物业服务合同的任意解除权。
物业服务合同的续订
《民法典》第九百四十七条对物业服务合同的续订作出了规定，物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。提前九十日通知是物业服务人不同意续聘的法定义务。
业主的合同义务
业主的合同义务包括三个方面：
一是支付物业费义务。《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
二是告知、协助义务。《民法典》第九百四十五条规定，业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
三是赔偿损失义务。《民法典》第九百四十六条第二款规定，业主行使任意解除权解除物业服务合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
物业服务人的合同义务
物业服务人的合同义务主要包括以下5个方面：
一是禁止整体转委托。《民法典》第九百四十一条规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
二是一般义务。《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
三是信息公开义务。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
四是移交义务和赔偿责任。《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作， 并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。
五是后合同义务。《民法典》第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前， 原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
一直以来，人们对物业服务合同如何定性存在巨大分歧，对物业服务人是否负有对业主的人身和财产安全保障义务，对是否可以采取停止供水电等方式催交物业费以及拒不交接管理权后能否再收费问题感到困惑。如今，《民法典》对此类问题均作出了明确规定。我们有理由相信，随着《民法典》的施行，困扰物业管理行业多年的顽疾将会消除，行业必将迎来崭新的时代。(原载于《中国物业管理》杂志2020年第6期)
