住房和城乡建设部法规司副司长 陈伟

 

　　编者按

 

　　5月28日，十三届全国人民代表大会三次会议高票表决通过民法典，正式宣告我国民法典时代的到来。民法典从不同角度对物业管理活动进行了一系列的规范和调整，奠定了物业管理的民事法律基础。

 

　　在民法典分编长达三年的编纂过程中，陈伟副司长代表住房城乡建设部参与了民法典与物业管理相关编章的制定、修改和论证工作，抓住每一次机会就优化物业管理的法治环境建言献策。近日，陈伟副司长根据参与民法典立法工作的亲身经历，结合其长期从事物业管理实践操作、制度建构和理论研究的丰富经验，撰写了《民法典视野下的物业管理》一文，以全新的思维、全面的视角剖析了民法典与物业管理的关系。中国物业管理协会微信平台经授权，首次分期陆续发布该文。

 

　　让我们跟随陈伟先生的目光，一起重温民法典对物业管理生存价值的立法表达，一起探索民法典对物业管理未来发展的法律指引。

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　　民法典为物业管理提供了什么?

 

　　无论是为当下物业管理正名，还是为未来物业管理开道，民法典的核心作用都在于：奠定物业管理的民事法律基础。具体地说，民法典为物业管理奠定的法律基础，是由五大法律基石构成的。

 

　　基石之一：民法典是业主基本权利的宣示法。

 

　　列宁说过：宪法就是一张写满人民权利的纸。如果以此类推，民法典就是一张写满人民民事权利的纸。民法典是民事权利的宣言书，其效力自然及于作为公民的业主。民法典对业主基本权利的宣示，不仅集中体现在物权编“业主的建筑物区分所有权”一章，同样可以在总则编、合同编、人格权编和侵权责任编中找到依据。民法典对业主基本权利的保护，不仅通过静态的权利宣示来体现，而且通过动态的交易规制来调整。一个典型的例子，是关于业主解聘物业服务企业或者其他管理人的权利，民法典除在物权编中明确规定业主解聘权及其共同决定(多数而非全体)的表决规则之外，还在合同编中规定业主对物业服务合同的(单方面)任意解除权，而作为平等合同主体的另一方当事人——物业服务人则无此项对等权利，民法典正是通过这种不完全对等的倾斜性制度安排，来宣示对业主基本权利的特别保护。

 

　　基石之二：民法典是物业服务市场的促进法。

 

　　市场经济是法治经济。民法典是市场经济的基本法，不仅为民商事活动提供基本遵循，而且为建立市场经济秩序提供健全的制度框架。物业管理是市场经济的产物，物业服务市场是现代服务市场的组成部分，物业服务市场行为，既要遵循自愿、公平、意思自治和诚实信用等合同行为的基本原则，也要符合物业服务交易自身特有的商业规则。正是源于这种认识，此次民法典的编纂，在分析物业服务市场发展存在问题并充分吸收物业服务合同纠纷审判经验的基础上，将“物业服务合同”作为典型合同在合同篇中设置专章予以规范。民法典对物业服务合同行为的特别规定，体现了“法不禁止即为法律允许”的私法自治原则，保护了物业服务市场主体的财产自由、契约自由和商业自由，有利于规范物业服务市场秩序，维护物业服务交易安全，减少物业服务交易成本，优化物业管理营商环境，促进物业服务业的高质量发展。

 

　　基石之三：民法典是物业权益损害的救济法。

 

　　法谚云：没有救济，就没有权利。民法典中规定的大量普适规则和特殊规则，是业主和物业管理人民事权益受到侵害之时寻求救济的法律依据。“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”，这一民事权利法律保护原则，是贯穿于法典始终的立法精神。民法典关于个人信息受法律保护的规定，是物业服务企业在收集、使用、加工和传输业主信息时不可触碰的红线;民法典关于恶意串通的民事法律行为无效的规定，是相关市场主体主体参与物业服务市场活动应当守住的底线;民法典将普通诉讼时效延长为三年的规定以及对分期履行债务诉讼时效期间的起算规定，为物业服务企业行使物业服务费追索权提供了更为合理充分的时效空间。应当特别指出的是，针对实践中存在的侵害业主权利的现象，为了防止物业服务人滥用管理权，民法典第九百四十四条专门规定了“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”的禁止性条款;针对建筑物、构筑物因维修、管理不善导致业主和使用人人身和财产损害的现象，民法典在侵权责任编中设专章规定了侵权人和管理人(包括物业服务企业)的侵权责任。

 

　　基石之四：民法典是物业定分止争的裁判法。

 

　　定分止争是民法典的基本功用。充分发挥民法典定分止争的作用，必须处理好民法典与司法裁判的关系：一方面，民法典是保护民事主体权益的裁判依据，民法典是民事司法裁判的基本法律准则;另一方面，司法裁量权受民法典的规范和制约，法官不得超越民法典任意司法。此次民法典编纂的一个显著特征，就是全面总结我国的司法实践经验，大量整合和吸收最高人民法院民事审判领域现有司法解释的合理内容，不失时机地上升转化为法律规定，以强化民法典对司法审判活动的指引，避免立法本意与司法实践相背离的尴尬局面。我们应当注意到，民法典的实施，使得今后人民法院裁判物业管理纠纷案件所依据的法源，发生了两个显著的变化：一是，根据民法典第十条的规定，物业管理相关政策不能在法院裁决中引用并作为判决依据，而物业服务的交易习惯，在不违背公序良俗的情况下，可以在司法机关处理物业管理纠纷中予以适用;二是，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷和物业服务合同纠纷案件具体应用法律的两个司法解释(即法释【2009】7号和法释【2009】8号)中的许多内容，已经成为民法典物权编和合同编的具体法条。

 

　　基石之五：民法典是物业法规规章的上位法。

 

　　民法典作为保障私权利的国家基本法律，为公权力的行使规定了不得逾越的法律边界。经过近三十年的探索和努力，我们逐步建立和完善了以《物业管理条例》为核心，以地方性法规为主体，以部门规章和规范性文件为配套的物业管理行政法规规章政策体系。民法典作为行政法规的上位法，其法律效力高于《物业管理条例》以及物业管理地方性法规、规章。民法典颁布实施后，有关国家机关应当根据下位法不得违反上位法的原则，开展与物业管理相关的行政法规、地方性法规、规章的立改废释工作，各级政府应当以民法典的有效实施作为推进法治政府建设的重要抓手，把民法典作为物业管理行政监管的重要标尺，杜绝随意作出减损业主和物业服务人合法权益或者增加其义务等违反民法典的行政行为。