沈建忠 ：提升法治能力，加强行业建设
文/沈建忠(中国物业管理协会会长)
本文系《中国物业管理》杂志2020年第11期卷首语
不久前，中央全面依法治国工作会议刚刚在北京召开。习近平总书记在会上发表重要讲话，强调坚定不移走中国特色社会主义法治道路，在法治轨道上推进国家治理体系和治理能力现代化，为全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴的中国梦提供有力法治保障。物业管理行业在参与社区治理和服务群众、服务社会方面肩负重要的使命和责任，应当坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，紧密结合中央全面依法治国工作，形成全行业学法、知法、懂法、守法、用法的新风尚，让法治精神贯穿物业管理行业工作的始终。
党的十九届五中全会强调我国发展仍然处于重要战略机遇期，站在新的历史节点上，物业管理行业应在深入分析行业特性、抓住成长机遇、进一步提升工作能力的同时，不断加强法治能力建设，结合物业管理行业“能力建设年”主题，不断推动物业管理行业良好有序地发展，将物业管理行业打造成组织放心、人民满意、能力过硬的服务尖兵。
以制度促提升，加强行业体制机制建设
习近平总书记在中央全面依法治国工作会议上强调，全面依法治国最广泛、最深厚的基础是人民，必须坚持为了人民、依靠人民。要把体现人民利益、反映人民愿望、维护人民权益、增进人民福祉落实到全面依法治国各领域全过程。
物业服务企业与人民群众紧密联系，每天都要同业主打交道,管理范围涉及社区维护、管理和其他的社会性有偿服务,因为面临成本不断增加的问题，难免产生矛盾。以物业服务费为例，在一些小区物业服务费市场化定价，居民能享受较好的物业服务，但更多小区的物业服务费几年甚至十几年调不了，而人力资源成本却一直在增加，导致服务质量下降或业主对物业服务不满意，对双方来说这都是不愿意看到的结果。因此想要形成良好的物业服务关系、保障物业管理行业的健康发展，就必须从制度入手，让制度引导物业服务企业发展，适应市场经济规律和群众需求。
要进一步推动建立物业服务企业评价机制。物业纠纷大多是由于物业服务企业与业主之间存在服务标准不明确，服务结果不满意的问题导致的，想要解决此类问题，就要促使物业服务企业的标准更透明，物业管理行业需要形成机制，按照物业服务合同的约定，对物业服务企业综合管理、秩序维护、清洁卫生、绿化管理、共用设施设备日常管理等工作进行检查，结合信息化、大数据方式，从多个维度直观地评价企业履约情况，给出评级分数供社会参考，能够公开透明地评价物业服务企业的能力水平，从而促进公平、公开、公正的市场竞争机制形成。
以规范促提升，加强行业自律规范建设
习近平总书记在中央全面依法治国工作会议上强调，推进全面依法治国是国家治理的一场深刻变革，必须以科学理论为指导，加强理论思维，不断从理论和实践的结合上取得新成果，总结好、运用好党关于新时代加强法治建设的思想理论成果，更好指导全面依法治国各项工作。物业从业人员应当带头严格遵守《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等国家、地方有关物业管理方面的法律、法规、政策，认真履行各项法定义务，心系人民群众。同时还要遵守行业标准和服务规范，严格按照物业服务合同约定，依法经营服务项目，为业主和物业使用人提供专业化、规范化的物业服务。物业服务企业不能擅自减免服务内容、降低服务标准、扩大收费范围、提高收费标准或重复收费。
人无信不立，业无信不兴。物业管理行业与人民生活息息相关，近年来，行业快速发展，部分物业服务企业存在失信行为，引发了许多的问题，推进诚信制度建设，加快在物业管理行业构建信用体系显得十分重要。因此行业自律规范应当从建立诚信体系入手，开展物业服务企业信用等级评定，定期向社会公布，加大企业失信惩戒力度，制定行业行规，坚决杜绝恶性竞争，构建和维护良好的物业服务市场秩序。通过建立健全诚信体系等机制来实现物业服务企业优胜劣汰，构建诚信可视化的物业管理行业。
同时，物业服务企业要积极签署并遵守《物业管理行业自律公约》，通过自律公约规范服务活动，规范企业行为，维护行业整体利益，保护业主合法权益，促进行业持续健康发展。
以公开促提升，加强行业内外监督建设
物业服务企业特别是企业负责人也必须坚决贯彻落实党中央关于全面依法治国的重大决策部署，带头尊崇法治、敬畏法律，了解法律、掌握法律。
物业服务企业应本着诚信公平原则,主动接受业主监督,保障服务质量并不断改进。即将于2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》明确了物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照民法典第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。同时也明确了建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业服务企业应当畅通沟通渠道和反馈渠道，主动接受业主反馈，积极地回应业主的诉求和疑问，依照法律要求积极推进业主大会和业主委员会的成立工作，从每一个小事入手，构建和谐的物业服务关系。
除此之外，物业服务企业也要对分包机构服务进行监督，专业公司的服务主要是通过物业公司人员日常检查和住户的满意程度表现出来的。特别是住户反映、检查发现的问题，物业服务企业要做好登记及跟踪，同时在一定的时间进行汇总，及时评估各项技术服务质量是否合格及服务是否到位。
以教育促提升，加强行业法治意识建设
《民法典》物权编与合同编进一步明确了业主的权利，包括业主对共有部分的所有权、管理权、收益权，对车位车库优先使用权，对共有部分管理、物业服务合同履行情况具有知情权、监督权、询问权等。同时也对物业服务企业提出了更高要求，如物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，明确了物业服务人应当对共有部分承担维修养护、环境卫生、秩序维护等责任，同时负有保护业主人身、财产安全的职责。
物业服务企业是由每一个员工构成的，法治意识建设就要从物业服务企业员工入手，每一名物业服务企业成员都应当认真学习包括《民法典》《物业管理条例》在内的法律法规和规章，学法不仅仅是学习法律条文、法律内容，更重要的是在学习中贯彻法治精神，掌握法治内涵，增强自身法治思维观念，从而推动物业服务企业、物业管理行业良法善治，把法治思维贯穿到行业的创新发展全过程中去，推动物业管理行业健康发展。
当前我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，物业服务工作是紧密联系群众的最前沿，做好物业服务工作将有利于增强人民群众的舒适感、满足感、幸福感，有利于解决好我国当前主要社会矛盾。让我们提高法治思维，坚持依法服务，不忘初心，砥砺前行，为人民群众带来更加美好的生活。
