浅谈十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》
2021年1月5日消息，住房和城乡建设部网站发布了住建部联合十部委出台的巜关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(以下简称《通知》，查看原文请点击下方“阅读全文”)，《通知》一经发布很多物业管理的公众号、网站都纷纷转发评论。其内容对物业管理公司的利好，不能盲目乐观，要看到该《通知》背后的潜在内容，以此个人谈谈自己的看法。
中国物业行业虽然已发展了近40年，但受房地产行业大发展的影响，物业服务企业的发展已偏离市场，大多在转型并逐鹿高利润的商业、市政和公建物业。但对物业市场长期发展、国际民生而言是不利的，住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容，住宅物业管理事关民生，事关城市安全运行和社会稳定。推动物业服务向高品质和多样化升级，是满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。
一、《通知》对物业公司最大利好
融入基层社会治理体系，健全业主委员会治理结构。听党的话，走对的路!坚持和加强党对物业管理工作的领导，推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。
二、《通知》给予物业公司的有力支持
(一)将住宅物业管理融入基层社会治理体系，坚持和加强党对物业管理工作的领导，并落实街道属地管理责任。落实街道属地管理责任街道要建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅，物业管理重点和难点问题。突发公共事件应对期间，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持;政府委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。
(二)推动城市管理服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。明确部门和单位指责清单压实工作责任、明确政府责任、明确物业公司管理界面，采取“智慧物业、服务平台”等方式，提升服务效率、降低物业管理服务成本。
(三)健全业主委员会治理结构，优化业主委员会人员配置(鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例)，规范业主委员会运行。
(四)放松价格管制，物业管理行业具有准消费品属性，因为其价格属性随所提供服务的价值而定。但是部分区域住宅物业的物业费受限价影响，尚未形成全面的动态调整机制，导致很多物业服务企业利润空间被挤压。《通知》的出台从宏观层面进一步强调了物业服定价市场化的趋势，释放了物业服务企业潜在利润空间。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格。可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。在物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。
(五)推动物业服务人员职业技能等级认定工作(协会进行职业资格认定，或企业内部职业资格认证)，利用物业项目上的闲置房屋用于员工住宿(业主共同决策同意下)，并将物业公司符合条件的员工优先纳入住房保障范围。
(六)鼓励物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。
三、《通知》对住宅物业管理的要求
(一)扩大物业管理覆盖范围，鼓励物业公司对老旧小区实施物业管理服务，逐步实现物业管理全覆盖。
(二)提升物业服务质量，支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。
(三)鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。
(四)鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑，通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集;提升管理效能。
四、《通知》中对物业公司的监管要求
(一)提倡酬金制计费方式(从目前情况看，包干制也需要进行收支公示，包干制的监管也向酬金制靠拢)。
(二)服务信息公开公示(服务标准、收费标准、收支情况等)，物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。
(三)建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，建设全国信用信息管理平台，依据企业信用状况，由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识，实行信用分级分类监管。强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。
(四)优化市场竞争环境，完善物业管理招标投标制度，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。
(来源：秦皇岛市物业管理协会)
