高层建筑消防安全管理机制探讨
文/郝霆(中国物协法律政策工作委员会委员，金砖国际物业集团董事长，金砖国际物业管理研究院院长 )
高层建筑消防的难点和痛点是什么?物业服务企业应具备什么样的能力?
《高层民用建筑消防安全管理规定》(以下简称“《规定》”)的出台进一步完善了消防安全管理法律法规体系，规范了建筑高度大于27米的高层住宅建筑和建筑高度大于24米的非单层高层公共建筑的消防安全管理。其中，《规定》对物业服务企业消防安全管理责任作出的系列规范，将对行业产生新的影响。
高层建筑消防安全管理的常见难点
高层建筑消防的难点和痛点主要有以下几点：
第一是承接查验的后遗症。物业服务企业进驻高层区域管理，按照要求进行承接查验，虽然有相应的要求和标准，但现实中不符合消防安全要求的项目往往成为物业服务企业面对的一大难题。
第二是楼道占用和堆放以及业主室内违规行为难以监管。高层建筑公共通道被业主私人物品占用，以及业主室内属于业主或租户的私有部分，业主在房间内充电、堆放危险品和易燃易爆物品很难被发现，很容易造成突发消防隐患，并在短时间内难以界定原因和责任。
第三是小区消防通道易堵塞，火灾扑救难度大。一些小区电动车、机动车、三轮电动车较多，特别是早期建成的高层建筑所在小区远远无法满足现有车辆停放的要求和标准，这将成为物业区域消防管理的又一大难题。
第四是私拉乱接现象是隐患重点。高层飞线充电仍普遍存在，已经成为物业管理区域火灾隐患的“第一杀手”，因电气原因引发的火灾中，电动车引发的火灾占的比重最大。
第五是高层外立面隐患多。目前高层外墙会大量使用到保温材料，极易起火燃烧，最常见的就是堆放的杂物起火引燃了外墙保温材料，比如在天井、阳台这些地方堆放杂物或易燃易爆物品极易发生火灾并引起保温材料燃烧。
六项举措规范高层建筑消防安全管理
《规定》详细规定了物业服务企业的管理职责，有效规范了物业服务企业针对高层建筑消防安全的具体措施，能有效解决部分物业服务企业长期存在的消防管控问题。
一是明确责任主体。高层民用建筑的业主、使用人是高层民用建筑消防安全责任主体，对高层民用建筑的消防安全负责。高层民用建筑的业主、使用人是单位的，其法定代表人或者主要负责人是本单位的消防安全责任人。委托物业服务企业，或者明确统一管理人实施消防安全管理的，物业服务企业或者统一管理人应当按照约定履行《规定》第七条应履行的消防安全职责，业主单位、使用单位应当督促并配合物业服务企业或者统一管理人做好消防安全工作。
二是明确消防安全责任人。《规定》明确了高层公共建筑的业主、使用人、物业服务企业或者统一管理人应当明确专人担任消防安全管理人。消防安全管理人的姓名、联系方式和消防安全管理职责应当在建筑显著位置公示。
三是明确合同约定内容。高层民用建筑的业主、使用人可以委托物业服务企业或者消防技术服务机构等专业服务单位(以下统称消防服务单位)提供消防安全服务，并应当在服务合同中约定消防安全服务的具体内容。
四是加强业主的消防意识。高层住宅建筑消防安全涉及千家万户，与居民的日常生活息息相关，每个业主、使用人承担着维护消防安全、参与消防安全管理的义务。业主应遵守住宅小区防火安全公约和管理规约约定的消防安全事项;按照不动产权属证书载明的用途使用建筑;配合消防服务单位做好消防安全工作，内装修应当用不燃材料装修;按照法律规定承担消防服务费用以及消防设施维修、更新和改造的相关费用;维护消防安全，保护消防设施，预防火灾，报告火警，成年人参加有组织的灭火工作以及法律法规规定的其他消防安全义务。
五是细化消防安全职责。《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国消防法》对物业服务企业应当承担的消防安全工作都作出了规定。为更好地落实法律规定，《规定》对物业服务企业的消防安全职责进行了明确和细化。物业服务企业要依据《规定》制定好消防安全运维细则。
六是落实规定禁止条款。消防安全不容许掉以轻心，禁止各类不安全行为是重中之重。通过梳理发现，《规定》中，“禁止”成为高频的关键词，全文一共出现20次。如：禁止违反燃气安全使用规定，擅自安装、改装、拆除燃气设备和用具;禁止在高层民用建筑地下部分使用液化石油气;禁止在高层民用建筑内违反国家规定生产、储存、经营甲、乙类火灾危险性物品;禁止占用电缆井、管道井，或者在电缆井、管道井等竖向管井堆放杂物;禁止在高层民用建筑外窗设置影响逃生和灭火救援的障碍物;禁止在消防车通道上方、登高操作面设置妨碍消防车作业的架空管线、广告牌、装饰物等障碍物;禁止占用高层民用建筑避难层(间)和避难走道或者堆放杂物，禁止锁闭避难层(间)和避难走道出入口;禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电等。
物业服务企业应具备的能力
一是快速反应能力。《规定》第四十六条规定：火灾发生时，发现火灾的人员应当立即拨打119电话报警;火灾发生后，高层民用建筑的业主、使用人、消防服务单位应当迅速启动灭火和应急疏散预案，组织人员疏散，扑救初起火灾;火灾扑灭后，高层民用建筑的业主、使用人、消防服务单位应当组织保护火灾现场，协助火灾调查。
二是熟练操作消防监控设施。在发生火灾时，消防监控人员能快速根据监控室悬挂的消防控制区域图和区域代码等判断火灾位置，迅速通过控制系统封闭火灾区域，打开消防广播，关闭火灾区域设备等。这时的熟练操作是降低火灾损失的关键因素之一。
三是正确判断和报告火灾情况。发生火灾时，消防专员要保持冷静，正确判断火灾位置和可能的起因，在迅速报警和上报上级领导后，能同时做出灭火措施的应急判断。
四是打通消防通道。报警之后，消防专员能迅速通知秩序维护员和项目负责人对消防通道快速清理，确保消防车快速到达最佳灭火位置。平时一定要做好应急演练，消防通道必须能快速开启和通过。
五是紧急救援。如属于楼道或室内火灾，要迅速组织正确的救助方案，将被困人员救出，并立即就近打开消防栓和灭火器进行初期灭火，等待消防人员救援。设置避难层或避难间是保障高层建筑物内人员在发生火灾时安全脱险的一项有效措施。
六是熟悉救援环境和通道。消防专员要对业主室内装修进行平面图绘制进行验收，确保涉及室内救援时能按照业主室内平面图展开快速救援和查找逃生通道。消防专员要掌握高层建筑避难层等安全区域的具体情况，能在关键时刻为消防人员或救助人员提供快速救援方案。
高层建筑消防安全管理的特殊性，在某种程度上增加了消防安全管理的难度。因此，在实际工作中物业服务企业要坚持“预防为主、消防结合”的原则，建立长期有效的监督管理体系，定期检查、维修、测试固定消防设施，确保完好有效，严格按照《规定》要求，强化消防安全教育，确保消防通道时刻保持畅通。发生火灾时消防专员按照预案规范处置，临危不乱，减少人员伤亡。同时物业服务企业要把文中提到的新技术应用到消防安全管理工作当中，提升物业服务企业的救援能力。(原载于《中国物业管理》杂志2021年第8期)
