韩芳：物业管理，让老旧小区焕发“新光彩”
物业服务企业在城市更新中应担当何种角色?如何透过精细化的“七分管”实现城市有机更新?如何让老旧小区“发新芽”，为社会基层治理注入新的活力?
文/ 韩芳(中国物业管理协会名誉副会长、南都物业董事长)
今年1月份召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，“把城市规划好、建设好、治理好，持续实施城市更新行动和乡村建设行动，打造宜居、韧性、智慧城市”。在刚刚闭幕的十四届全国人大一次会议上，住房和城乡建设部倪虹部长在会后答媒体记者问时说道：“城市更新是城镇化发展的必然过程，是推动城市高质量发展的重要手段。”
南都物业服务集团股份有限公司(以下简称南都物业)一直在探索、实践，物业服务企业在城市更新中应担当何种角色?物业服务企业如何透过精细化的“七分管”实现城市有机更新?物业服务企业如何让老旧小区“发新芽”，为社会基层治理注入新的活力?
带着这些问题重新审视时下正兴的城市更新行动，我们从“城市”这一人类文明的产物回溯，可以发现：城市和人一样，也是一个有生命的有机体。随着人民对美好生活向往的不断升级，随着中国城镇化进程从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，城市更新的需求也在不断升级。
参与城市更新，利国利民利己。南都物业总结过往29年时间的探索实践心得，我们愈发相信，物业服务企业在城市更新中，应切实履行社会责任，承担起规划的建言者、改造的协助者和服务的提供者角色，要选择适合自己的路径和时机，有序参与到城市更新的实践中去。
01
蒋村样板，美美与共
近年来，南都物业以杭州蒋村花园项目为切口，探索出一条“共融、共享、共生、共富”的老旧小区治理服务路径，为物业管理参与城市更新提供了一个老旧小区场景下的改造样本和可持续运营模式。
蒋村花园社区建成于2011年，为实施西溪湿地综合保护工程而配套建设的大型拆迁安置房小区。辖区面积0.88平方公里，常住人口7880余人，流动人口近1.5万人。10年来，蒋村街道为抓好物业管理，从“蒋人治蒋”模式到分苑管理，进行了多次探索尝试。
为实现“农村变城市，农民变居民”的目标，在杭州市西湖区委组织部、住建局的指导下，南都物业与蒋村街道“一盘棋”谋划，以运营联盟(物管会)为组织保障，形成社区、物业服务企业、经济合作社、居民、商家等多方组织成员多元共治、联动运行的管理机制，同时以资产运营、基础服务、社区服务为抓手，全方位、多举措提升社区管理和服务水平。
首先，让“老社区”焕发“新光彩”。老旧小区改造抓什么?住房和城乡建设部倪虹部长明确提出了三个“革命”—即“楼道革命”“环境革命”“管理革命”。
围绕“环境革命”“楼道革命”，蒋村花园在路面修缮、绿化整治、水系维护治理等方面完善配套设施，同时加装电梯、充电桩，进行适老化改造。为避免乱停车、乱倒垃圾、乱搭违建、乱占楼道等行为“旧病复发”，南都物业以居民需求为导向，打造了一整套物业服务提质增效专项方案，维护提升改造成果，共同建立长效管理机制。
其次，从安居到乐业，实现共建共享共富梦。城市更新并不单纯是就旧有建筑空间功能的建留更替，而应该在物质设施等“看得见”的基础之上，以人文视角、成长性思维去思索如何以“软力量”激发老旧小区的活力。
在此基础上，充分发挥物业管理行业在就业扶持、安置方面的优势，吸纳了大量本地村民就业。项目目前共聘用109名员工，其中80%都是蒋村当地村民，保洁、绿化、秩序维护、工程等岗位吸纳了大量年龄偏大的群体。这一方面可以精准开展对重点群体的就业帮扶，另一方面也有效助力企业稳岗扩岗，让更多人实现了“工作着是美丽的”愿望。
再次，智慧服务让老小区变得更“聪明”。蒋村花园作为新、老杭州人聚集的大型融合型社区，有约1.5万流动人口，也是许多外来务工人员在杭州的“第一个家”。围绕“一老一小”、外来务工人员等重点群体，蒋村花园打造涵盖全龄段的多元化社区综合服务阵地。
物业服务中心驻点社区联勤警务站，与社区、派出所共同搭建“天眼”智治平台，实现车辆管理系统、智慧消防系统、物业管控系统一网联通，让村民家门口的服务更多了，生活圈的功能更全了，手机上办事更方便了。
最后，加强社区经营，让管理“可持续”。在蒋村花园的投资回报平衡及可持续运营方面，通过对社区部分空间运营和物业管理资源调整带动盈利，利用停车场、快递柜、广告等公共部分收益实现社区资金流转，让管理变得“可持续”，打造老旧小区长效可持续治理机制。
02
红色物业，润物细无声
“小物业”牵动“大民生”。住房和城乡建设部倪虹部长还提出了老旧小区的“管理革命”：党建引领、红色物业。发展红色物业是地方政府在基层社会治理领域富有智慧的体现，同时，对物业服务企业来说，也是一项具有开创性和挑战性的工作。近年来，我们在多个老旧小区实践了红色物业管理模式。
以杭州为例，南都物业在管的交付十年以上的老旧小区有几十个，个别项目的服务年限更是接近三十年。在这些项目中，强化基层党组织的政治功能和服务功能，形成了一套适应基层社区需要的“红色模式”。那么，红色物业到底“红”在哪里呢?
首先是思想传承。近年来，同心跟党走，党、工、妇、团四驱联动，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，在物业服务工作中坚持党的政治引领、组织引领、工作方法引领，切切实实落实两新组织各项党建工作要求，夯实服务团队的红色思想基础。
其次是组织保障。以党建统领，积极融入社区基层治理，充分发挥“党员先锋岗”的模范作用，加强党小组建设，巩固支部凝聚力，把物业管理团队打造成为小区治理的重要力量。在深化三方协同、三圈融治的基础上，形成以党员带头、业主群众积极参与的多种功能团队。以公益小黄人、品质服务提升、特色节日活动等为载体，传播正能量，引导社会正气生长。
再次是树立榜样。积极开展“红色物业”项目创建工作，努力打造了一批物业服务能力强、业主满意度高，邻里关系和谐、小区治理有序的基层治理示范项目，其中多个项目皆为老旧小区项目。
去年，杭州康都紫轩项目入选“加强物业管理 共建美好家园”全国典型案例名单。作为交付十余年的老旧小区，康都紫轩积极探索建立了“133”紫轩模式。
“1”即以小区综合党委为核心，以党建引领小区治理;第一个“3”是指三驾马车：小区专员、业委会和物业服务企业，三方共同发力，推进小区治理;第二个“3”是指三网融治：党员服务网、邻里关系网和多方联动网。在这一模式下，针对小区不同的问题，联动各方相关主体，实现多元治理，协商解决。
人民群众对幸福最朴素的期待就是安居乐业。运用“红色引擎”，借助成熟的红色物业经验或模式介入老旧小区管理，最终形成党建引领、政府主导、多方共治、企业服务的良性循环，是提高老旧小区服务韧性的有效途径，也是增进民生福祉的生动实践。
城市更新，躬逢其盛。我们坚信，从房子到小区、到社区、到城市，用心用情去寻找人民群众身边的急难愁盼问题，方能用点滴服务让城市“发新芽”。展望前路，我们也将努力落实“城市三分建七分管”理念，为“城市让生活更美好”贡献南都方案。
