老旧小区改造政策解读及服务探索
本文系统梳理回顾近年来从中央到地方各级政府出台的老旧小区改造的相关政策，分析行业在老旧小区改造前后面临的机遇。
文/张彪(中国物业管理协会法律政策工作委员会委员)
老旧小区改造是增进民生福祉的一项重点工作。近年来，从中央到地方，相关部门纷纷出台了一系列推进老旧小区改造工作的政策，各地物业服务企业也纷纷行动起来，积极参与老旧小区改造工作。
尤其是2022年以来，国内多地政府加快老旧小区改造步伐，并开始引入物业服务企业对老旧小区进行管理，而许多物业服务企业也抓住市场机遇，提出老旧小区管理战略，抢占老旧小区市场蓝海，为老旧小区提供高品质的专业物业服务。
本文系统梳理回顾近年来从中央到地方各级政府出台的老旧小区改造的相关政策及其主要内容，分析行业在老旧小区改造前后面临的机遇，引导物业服务企业主动抓住机遇加快发展，并盘点了部分物业服务企业参与老旧小区改造工作所取得的成绩。
关于老旧小区改造的相关政策
2020年4月，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，将城镇老旧小区改造列入各级政府工作日程。
此后，住房和城乡建设部办公厅先后颁布了一系列城镇老旧小区改造可复制政策机制清单，分别是：
2020年12月15日，颁布了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第一批)》;
2021年1月29日，颁布了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第二批)》;
2021年05月11日，颁布了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第三批)》;
2021年11月17日，颁布了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第四批)》。
2021年12月14日，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅联合发布了《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》及附件《城镇老旧小区改造工作衡量标准》。
2021年12月17日，住房和城乡建设部办公厅颁布了《完整居住社区建设指南》，明确了老旧小区改造功能对应模块及详细标准。
近一年来，各省市住建主管部门陆续颁布了《城市更新办法》，主要包括五个部分：加强基础设施和公共设施建设，提升城市服务水平;调整和完善区域功能布局，优化城市空间格局;提升城市居住品质，改善城市人居环境;加强历史文化保护，塑造城市特色风貌;创新社会治理，增强城市安全韧性。
在《城市更新办法》里，着重提到了对公共配套的补缺、微基建、15分钟生活圈微投入。在物业管理方面，《城市更新办法》则提出党建引领、社文共创、智慧信息平台建设，物业运营要向养老、托幼、家政等领域延伸，促进由物的管理向人的服务转型升级，做好基础服务的同时，要创造更多定制化产品和个性化服务，满足业主不同需求。
目前，国内出台的政策不仅涉及老旧小区的改造，而且也有部分地方的政策已经涉及将老旧小区纳入基层社区治理。
如，2017年5月，湖北省武汉市印发《关于实施“红色引擎工程”推动基层治理体系和治理能力现代化的意见》，紧扣党建引领基层社会治理创新主题，强调重塑党的政治色彩，突出“八个红色”重点内容，包括强化“红色引领”、培育“红色头雁”、激活“红色细胞”、建设“红色阵地”、打造“红色物业”、繁荣“红色文化”、掀起“红色旋风”、用好“红色基金”，并提出10个方面30条具体任务和措施。
老旧小区改造前后的行业机遇
老旧小区由于建成年代久远，普遍存在设施老化、配套不足等问题，无法满足业主的美好生活向往，因此，各地也纷纷在政策的指导下加快老旧小区改造工作的步伐。这是一项非常庞大的工程。据住房和城乡建设部初步统计，全国老旧小区有17万个，涉及居民4200万户，总建筑面积达到40亿平方米。
对于物业服务企业来说，大规模开展老旧小区改造不仅是一项极大的政策利好，也是一项重要机遇。具体体现在以下几个方面：
逐渐明朗的政策趋势
各地政府在对老旧小区改造后，均不同程度地削减了对其日常维护的财政投入，其共建、共享、共治目标体现出“人民小区人民管”的决心。老旧小区改造的相关政策中也明确指出老旧小区改造后应有专业的物业管理，释放了政府希望通过物业服务企业对老旧小区硬件生命周期进行延长的信号。考虑到目前国内巨大的存量物业市场，可以预见，老旧小区将是国内物业服务企业未来重要的市场板块。
明确了要实施红色物业管理模式
多地在老旧小区改造过程中均明确提出要实施红色物业管理模式。发展红色物业，是地方政府在基层社区管理领域富有智慧的体现，同时也是一项具有开创性和挑战性的工作。而国内许多物业服务企业结合项目具体情况，已经在管项目内形成了一套适应基层社区需要的红色物业管理模式。
物业服务企业在接管老旧小区后完全可以借助成熟的红色物业经验或模式快速介入老旧小区管理，并通过红色物业模式的实施取得政府、业主以及其他相关各方普遍满意的结果。
老旧小区新配套、新要求的出现
传统的物业管理只要做好维持社区基础运转的“两保一维”就可以了，但对于改造后的老旧小区来说，只提供“两保一维”服务是远远无法达到及满足业主需求的。目前，多地在老旧小区改造过程中都对低楼层电梯安装、立体停车库建造、社区养老、社区食堂、社区经营、社区便民等硬件配置提出要求，这对物业服务企业来说，既是挑战，也是机遇。
因为，物业服务企业如果能够承接及运营好停车管理、社区养老、社区食堂、社区经营、社区便民等多种经营项目，将会为企业带来一笔另外的收入。
通过满足居民需求收获业主认可
老旧小区改造完成后，越来越多的老旧小区居民盼望着居住环境的改善提升，不过即便基础硬件设施标准达到了，但软性服务在原有工作模式下仍会由于各种原因而无法满足居民需求。但是，专业物业服务企业的客户服务体系却能填补其缺漏，尤其是在“红色物业引擎”的指引下，社区、居民、物业服务企业三方联动，可以实现共治共建共享。
在具体工作上，物业服务企业要始终坚持“党建引领”这一鲜明主线，彰显“红”的特色，体现“治”的成效，以街道社区党组织为核心，整合服务资源、集聚服务力量、健全服务机制，着力解决好居民群众反映突出的物业服务问题，从而收获居民认可。
助力构建自循环体系
老旧小区改造的政策出发点是通过政府投入，改善居民生活环境，引入专业化物业管理延长建筑物生命周期，通过社会资本运营公共资产，在企业盈利的同时补充小区维修基金、丰富居民精神生活、脱离政府补贴，达到“自循环”目标。
而物业服务企业多数都采取自负盈亏的市场化运营体制，在助力老旧小区建立自循环体系方面积累了丰富的经验，也具有无可比拟的优势。
参与老旧小区改造所取得的成绩
2022年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户。经汇总各地统计上报数据发现，2022年1-8月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.83万个、799万户，按小区数计，占年度目标任务的94.4%。其中，湖北、广东、内蒙古、贵州、山西、山东、河北、江苏、青海、江西等10个省份新开工改造城镇老旧小区数完成年度计划任务。
头部企业提出老旧小区管理战略
近两年来，许多物业服务企业受房地产调控影响，承接新建项目数量日益减少，其发展战略导向亦发生了重大变化，均在积极寻求发展战略及运营策略的改变与突破，以便更好地求生存、谋发展。
部分物业服务企业已经从热衷于接管新建住宅转向重视老旧小区以及商业写字楼、行政办公楼、产业园、医院、学校、市政设施等非住宅业态，且将老旧小区、非住宅业态的管理与服务逐步体系化，并形成高质量的标准化服务体系。
目前，迈入老旧小区业态赛道的物业服务企业对老旧小区的管理与服务都提出了精准的战略目标及落地化标准，譬如：
碧桂园服务提出“新物业”的概念，即新科技、新服务、新生态、新价值，并成立客户体验研究院优化服务设计;
保利物业建立“盈和生态圈”全价值服务体系，提出“人文社区、价值生活”理念;
世茂服务在19座城88个服务社区开展“茂美计划”，实施iBlue深蓝社区--1001服务标准;
新希望服务以“一路乐观，点滴托付”为主题，结合已有产业链，进行品牌服务焕新，打造微生态系统的社区生活;
宋都服务在老旧小区管理上，采用“1+1+N”智慧管理路径，即1个联合指挥中心+1个综合服务平台+N个应用场景落地，并携手涂鸦智能打造IoT物联平台，实现对社区中的设施设备智能化、集中化管理。
多地引入专业物业服务企业管理老旧小区
在一系列政策利好的作用以及各方的努力之下，目前，多地政府纷纷开始引入专业物业服务企业来管理老旧小区。
上海闵行区由纯国有物业服务企业承接老旧小区，打造生态家居的现代化主城区，实现党建领航、红色物业、基层党建与社区治理有机结合，社区、业委会、物业服务企业三方联动，全覆盖推广党建引领工作机制，在居民区党组织的统筹领导下，进一步完善“三驾马车”的运行协调、平台载体和保障体系，更精准地确定行业定位，发挥好沟通、组织、监督等作用，拉动居委会、物业服务企业同向发力，同频共振，同轴运转。
北京劲松社区在老旧小区改造过程中认为，改造是规划建造行为，物业管理是经营行为，因此，老旧小区改造要引入社会资本，将老旧小区改造与物业管理融为一体，在前期介入中代入以人为本的规划设计理念，实现改、建、运营结合，确保后期负责运营物业服务的企业可以通过政策扶持、物业费和停车费收取以及授权对公共空间进行改建改造，形成盈利空间。
海口、成都等地试点开展老旧小区物业管理，突出以业主为主体，由业主按月或定期缴纳物业费和公共经费，财务、账务双公开，物业服务企业可以计提固定酬金。
山东潍坊、曲阜等地对有条件实行市场化物业管理的老旧小区，积极引入专业物业服务企业进行管理，同时指导街道领办公益性物业服务企业，依法依规接管无物业管理小区，根据老旧居民小区需求提供保洁、保安、维修等基础性物业服务，进一步提高老旧小区物业服务覆盖率，通过物业服务企业的长效运营，从根本上解决“前改后乱”等老旧小区改造过程中可能存在的痛点问题。
湖北武汉市江汉区探索“市政一体化业务+老旧小区物业管理”模式，打破了传统老旧小区的管理红线，将城市空间整合服务延伸至老旧小区单元门前，通过“政府出一点，老百姓给一点，经营补一点”的方式，用市政投入和公共资源经营的收入来维持老旧设施运营，破解老旧小区管理资金不足的难题。
综上所述，在老旧小区改造前后均涉及物业服务企业。如何运用“红色引擎”“三方联动”等机制达到共建、共治、共享的目标，如何将“改、建、运营”一体化融合，各地政府、物业服务企业一直在积极地探索和实践，且取得了阶段性的成果，即：
坚持以党建引领为旗帜，沿着国家“放管服”的实施路径，用专业化物业管理沉淀，打开企业治理领域大门，在此良好的开端下，逐步向城市管理运营与投建管一体化模式发展，培养及提高居民物业服务商品化意识，最终形成党建引领、政府主导、多方共治、企业服务的良性循环，共同打造共建共治共享的治理生态圈，不断增进民生福祉。
