王志宏：为增进老旧小区民生福祉贡献物业管理专业力量
文/ 王志宏(中国物业管理协会会长)
为贯彻落实好住房和城乡建设部倪虹部长“‘持续推进老旧小区改造，建设完整社区’要抓好‘三个革命’”的讲话精神和工作要求，中国物业管理协会面向行业征集物业服务企业参与老旧小区改造和后期物业管理的经验和思考。截至目前已收到来稿80多篇。这些稿件总结提炼了各地物业服务企业在参与和实施老旧小区改造“三个革命”方面的经验做法，以及在做好老旧小区改造后物业管理工作方面的可复制、可推广的具体做法和经验模式，很有价值。
近段时间，我还先后在哈尔滨、西宁、成都、长沙等地调研了一些老旧小区项目，有很大收获，深刻理解了党和政府开展这一项工作的重大意义，深深感受到了老旧小区老百姓的热切期盼，也为坚守在老旧小区项目踏踏实实做服务的企业感动。借本期卷首语，我谈一点对物业服务企业参与老旧小区改造和管理的思考，供大家交流学习。
积极参与老旧小区改造和管理
老旧小区改造是一项复杂的系统工程，涉及政府主管部门、街道社区、项目设计单位、施工单位、物业服务企业、业委会和业主等多方主体。其中，物业服务企业是老旧小区的物业服务提供方，在小区改造前后都在为业主提供物业服务，因而，其在老旧小区改造工作中可以发挥重要作用。综合各地经验来看，重点是要做好以下几项工作：
一是积极提出专业建议，帮助优化完善改造方案。
改造方案直接决定着小区改造的质量。物业服务企业长期服务于小区，对小区内部的情况非常了解，特别是基于自身的专业知识，对哪些地方应该怎么改造有一定的发言权，而且还可以发挥自身与业主熟悉、沟通顺畅的优势，进而协助完善优化改造方案。
二是协助监督施工质量，积极提出合理化建议。
老旧小区改造是一项民生工程，施工质量必须过硬。在这一过程中，物业服务企业可以协助监督施工质量，从方便后期使用管理的角度对施工过程中遇到的各类问题提出合理化解决建议，确保改造效果。例如，湖北应城和立物业在参与旧改过程中积极提出建议，在小区设置汽车充电桩149个、适老化设施6处，从而全面补齐和提升了小区配套设施不足的短板。
三是加强与施工单位的沟通，保障业主正常生活。
老旧小区改造施工期间，小区正常的交通、停车必然会受到影响，施工期间产生的扬尘、噪音以及占道等也会给业主的正常生活带来不便，甚至个别小区的水电正常供应也会受到影响。在这种情况下，物业服务企业一方面要做好宣传工作，引导业主理解施工单位;另一方面也要与施工单位主动沟通，引导其将施工对业主的影响降到最低。不仅如此，物业服务企业还要根据政策，要求施工单位不得在施工期间占用小区既有消防通道、应急救援通道，确保施工期间小区能够安全运行，施工结束后则要及时修补施工损毁的道路、绿地及其他基础设施等。
四是竣工验收环节，做好物业承接查验工作。
老旧小区改造的竣工验收是一项难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的技术性工作。目前，部分地方已经对物业服务企业参与老旧小区的竣工验收工作给出了明确规定，如2022年3月，北京市住房和城乡建设委员会等五部门发布的《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》明确规定，“街道办事处(乡镇政府)应牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和参建单位，对改造效果进行验收。”“改造工程完工经验收合格后，建设单位应当会同物业服务企业做好物业承接查验工作，向物业服务企业移交相关资料。”
构建老旧小区管理长效机制
长期以来，老旧小区的管理一直是一个难点痛点问题。构建老旧小区管理的长效机制，各地都在进行积极探索和尝试，以下几点工作经验值得借鉴学习：
一是构建老旧小区管理的自我造血模式。
老旧小区管理难，物业服务费标准低、收缴率低是一个现实问题。因此，对于改造的老旧小区，应抓住契机，加大物业管理相关政策法规的宣传力度，培养并提升广大业主的物业服务消费意识。同时，物业服务企业也应增强老旧小区的自身造血功能，积极提供增值服务弥补物业服务收入的不足。例如，四川泾华物业在枣林园小区联动专业公司对养老服务中心、社区食堂、邻里中心、托幼机构等综合服务设施进行微利运营，其中营利的70%反哺小区治理，实现了长效造血和管理共赢。
二是建立老旧小区的政府托底运行机制和管理补贴机制。
目前来看，老旧小区内低收入人群聚集，消费能力偏弱，如果把改造后小区的物业管理完全交给市场化物业服务企业，一些物业服务企业可能会因为入不敷出或无利可图而撤离。因此，改造后老旧小区的物业管理应建立政府托底运行的机制，比如出台有针对性的补贴政策，或引导国有物业服务企业托底管理。例如，杭州市出台《杭州市老旧普通住宅小区物业服务补助资金管理办法》，补助物业服务企业为提升小区居住环境、服务质量而投入的各项成本，或者根据服务质量考核情况进行适当奖补;无锡市则通过国有物业服务企业托底管理，逐渐形成了老旧小区的红色物业特色品牌。
三是推动建立老旧小区应急维修资金制度。
随着房屋使用年限的增长，房屋渗漏、外墙脱落、设施改造、设备维修等都需要费用，但许多老旧小区由于年代久远根本没有维修资金或资金远远不够房屋的改造维护。因此，有必要推动建立老旧小区的应急维修资金制度。在费用来源上，可以考虑采取政府补贴一些、业主筹集一些、社会募集一些和小区公共收益补充一些的思路，以确保未来小区出现紧急事项时可以快速解决，也为老旧小区后期的改造和管理及正常运转奠定经济基础。例如，我近日调研的长沙市湘麓国际项目，其旧改经费就来源于政府资金、维修资金和公共收益三部分。
四是帮助解决居民的急难愁盼问题。
试想，如果仅仅改善老旧小区硬件设施，而服务得不到提升，小区居民仍然无法满意。所以，管理改造后的老旧小区，不仅要做好设施设备维护、清洁、绿化等服务，还要聚焦小区业主的急难愁盼问题，帮助协调解决。例如，武汉中实物业针对老旧小区老年人口占比较大的现状，积极整合武汉金融街集团多方资源，将小区康养、食堂配餐送餐、充电桩、直饮水机等便民设施与服务导入小区，完善社区居家养老服务体系，解决了业主难题，提升了业主满意度。
民生无小事，枝叶总关情。习近平总书记强调，老旧小区改造直接关系人民群众的获得感、幸福感、安全感，是提升人民生活品质的重要工作。物业管理行业要认真学习、深刻领会习近平总书记的这一重要指示精神，从积极参与老旧小区改造和管理，到参与构建长效管理机制，勇于探索实践，不断总结好的经验模式，为增进老旧小区民生福祉，贡献物业管理专业力量。(本文系《中国物业管理》杂志2023年第6期卷首语)
