推动物业管理高质量发展——全国两会期间有关物业管理的建议和提案速览
每年的全国两会，都会涉及国计民生的重大问题，物业管理作为重要的民生问题，在国家大力提倡高质量发展的今天也格外引人注目。那么今年两会上又有哪些与物业管理相关的信息呢?笔者梳理了全国人大代表和全国政协委员相关的建议和提案，将从建议和提案聚焦的五个方面展开解读。
一、修订国务院《物业管理条例》
(一)建议和提案
李杨(全国人大代表)：
建议对《物业管理条例》进行新一轮修订，吸收《民法典》及相关司法解释的最新精神，为物业管理提供更加明确的法律指导。
陈卫国(全国人大代表)：
现行《物业管理条例》未与《民法典》有效衔接;现行法规执行力度不足，效力层级不高，对公共收益分配、物业管理区域划分等问题缺乏明确解释，需通过上位法进行统一;完善《物业管理条例》相关条款，将其上升为法律。
李燕(全国人大代表)：
向大会提交了《关于修订物业管理条例，强化我国物业行业顶层监管的建议》。与时俱进、进一步修订《物业管理条例》。考虑到《物业管理条例》距离 2018 年最后一次修订已过去近 6 年，故提请国务院指示相关部门，结合老百姓当前遇到的最新物业管理痛点、难点问题，对《物业管理条例》做进一步修改完善。
王丹 ( 全国政协委员 )：
我国《物业管理条例》自 2003 年颁布至今，已经进行了三次修订，由于城市社会、经济、文化等方面的不断变化，物业管理也随之出现了新的问题，尤其是自2021 年《民法典》实施以来，该条例部分条款已不适应现实的工作需要，亟需进行修改完善。
(二)解读
上述建议和提案非常集中而明确地指向了一个焦点，即《民法典》实施了三年之后，国务院《物业管理条例》历经 2003 年颁布实施并分别于 2007、2016、2018 年三次修订，但至今尚未进行适应《民法典》的修订，确实应引起重视。
在《民法典》实施后，由于《物业管理条例》未及时作必要的修订，这导致了一些问题：一是《物业管理条例》与《民法典》存在冲突。《民法典》确立了业主对建筑物区分所有权的权利，强调业主的自治权利，而现行《物业管理条例》的部分规定与之存在冲突。比如最为突出的有关业主共同决定的标准方面的规定。《民法典》对物业服务合同增设专门章节，而现行《物业管理条例》对此的规定不够细致。二是《物业管理条例》内容滞后于现实需求。随着社会经济的发展，物业管理领域出现了许多新情况、新问题，现行《物业管理条例》已无法有效解决。业主对物业服务的需求不断提高，现行《物业管理条例》未能充分体现业主的意愿。三是《物业管理条例》难以有效实施。现行《物业管理条例》的部分规定过于原则化，缺乏操作性，导致难以有效实施。现行《物业管理条例》的处罚力度不够大，难以对违法行为形成有效震慑。
上述建议和提案有利于加快推进《物业管理条例》的修订工作，使其与《民法典》保持一致;修订完善《物业管理条例》的内容，可以更好地满足业主的合理需求;增强《物业管理条例》的可操作性，确保其有效实施。及时修订《物业管理条例》可保证各位阶法律法规之间的统一，对于高质量发展至关重要。
二、业主自治组织建设
(一)建议和提案
李杨(全国人大代表)：
要进一步推动业委会专业化发展，鼓励有条件的业委会引入工程查验、招投标代理、律师咨询等具有专业背景的第三方服务机构参与日常管理，缓解业委会成员在专业知识和技能方面的不足。
王丹(全国政协委员)：
由于目前街道(社区)指导成立业主大会和业主委员会的体系机制还不够健全，在有些地区，业主委员会组建率较低。由于缺乏有效的监管，有的业主委员会成立后不作为，有的业主委员会乱作为，部分业主委员会从自身利益角度出发，不能模范、规范、公正地履行自身职责，没有在协调业主和物业企业之间的纠纷中发挥应有的作用。
(二)解读
《民法典》确立的建筑物管理 - 物业服务合同的结构范式，由业主大会、业主委员会和物业服务企业三方构成，旨在构建业主自治、市场化运作、政府监管的物业管理模式。然而，在实践中，各方往往过于关注末端市场环节的存量问题，例如物业服务纠纷、服务质量低下等，而忽视了根源性的问题——业主及业主组织建设的缺失。
对比《民法典》确立的物业服务合同结构范式与现实困境，不难发现源头治理势在必行：一是业主组织缺失是物业管理市场失灵的根源。实践中因为业主自治意识薄弱、参与度低，难以形成合力维护自身权益;业主委员会履职能力不足，难以有效监督物业服务企业。二是现实中末端治理措施局限，众多的无效的“头痛医脚”现象，必须通过完善业主行权机制，提高业主行权效率。三是解决现实中的冲突，必须要从源头治理，这才是破局的关键。要加强业主自治能力建设，提升业主参与议事决策的积极性;培育专业化业主委员会，提升其履职能力和服务水平。
通过建议和提案，我们可以充分认识到小区问题源头治理的必要性，要看到业主组织是市场健康的基石，其建设是构建有效物业管理体系的关键。《民法典》确立的物业服务合同结构范式为物业管理提供了制度框架，但现实困境表明，仅依靠末端治理措施无法有效解决问题。惟有加强业主组织建设，从源头上厘清管理责任，才能构建和谐有序的物业管理格局，保障业主的合法权益。只有通过建设、完善、发展业主组织解决结构性矛盾，才可以实现行业高质量的发展。
三、物业服务质量和收费问题
(一)建议和提案
李杨(全国人大代表)：
要强化物业服务行业监管，对侵害业主人身财产权利、阻碍干涉业主委员会选举等严重违法行为，考虑一票否决。要进一步规范物业服务收费机制，按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，并加强对物业服务企业的契约约束，在一个合同周期内不得中途涨价，以避免物业服务企业低价中标后再“坐地起价”。
李燕(全国人大代表)：
信用是一切市场活动得以进行的重要支撑和基础。业主是物业服务的对象和需求主体。为此，一是建议将业主纳入物业公司信用评价的范围。对物业公司的信用评价，其主体不仅要涵盖政府主管部门、行业协会、街道办事处、社区居民委员会，还应涵盖第三方评价机构，更要全面纳入业主的意见，并科学设置各评价主体的评价权重，适当提高业主评价权重。评价结果严格落实“全国一张网”，为业主选聘物业服务企业、物业服务招标、各类评奖评优、出具企业诚信证明、行政管理部门实施行政监管等提供参考依据。同时，建议探索建立物业信用评价结果与物业管理收费挂钩机制，将物业信用评价作为物业费调整的参考，推进物业服务费用收缴和提高物业服务水平良性联动，促进物业管理行业健康发展。
(二)解读
1. 物业服务乱象亟待整治。近年来，物业服务行业乱象频发，业主与物业公司之间矛盾日益突出。主要问题包括：部分物业公司服务质量低下，侵害业主权益;物业费收费不透明、不合理，存在乱收费、多侵占等现象;物业服务行业监管不到位，违法违规行为屡禁不止等。
2. 建议的内容切中要害。建议针对物业服务行业的痛点问题提出了切实可行的解决方案，具有以下特点：针对性强，聚焦业主关心的热点问题，如服务质量、收费标准、信用评价等;操作性强，提出了具体的措施和建议，可落地实施;预期效果好，有利于促进提升物业服务质量，规范物业服务收费，维护业主合法权益。
3. 推动落实提案建议。为有效解决物业服务乱象，可以采取以下措施：加强物业服务行业立法执法力度，严厉打击侵害业主权益的违法行为;建立健全物业服务价格监管机制，严格控制物业费收费标准;推广物业服等挂钩;加强对业主委员会的赋权，提升业主参与物业管理的积极性。
要以建议为契机，多方协作，形成合力，推动物业服务行业健康发展，切实保障业主合法权益。只有健康的才是长久的，这也是高质量发展的应有之意。
四、物业管理行业监管
(一)建议和提案
陈卫国(全国人大代表)：
物业管理目前存在管理规范化、标准化有待提升，以及住宅小区建设与物业管理衔接不到位等问题。健全法律法规体系，完善《物业管理条例》相关条款，将其上升为法律;完善物业行业监督管理标准，完善社区、业委会、物业三方权责关系、联动机制和工作标准，健全物业企业评价机制，完善物业管理公司市场竞争机制。
李燕(全国人大代表)：
建议探索建立物业信用评价结果与物业管理收费挂钩机制，将物业信用评价作为物业费调整的参考，推进物业服务费用收缴和提高物业服务水平良性联动。建议针对严重影响业主正常生活的住宅共用部位(屋顶等)、共用设施设备(电梯、消防设施、路灯、道路等)，经过第三方专业鉴定机构的综合评估，确实需要更换的，可以不经绝大多数业主同意，允许动用公共维修基金，同时联合安监质检部门对后续维修情况进行追踪，规避公共维修基金使用中的道德与行政风险，切实维护业主合法权益及生命财产安全。
王蜀黔(全国政协委员)：
为解决业主、业委会、业主大会、物业服务企业之间在物业管理和服务中存在的各种问题，我国《物业管理条例》《民法典》以及各省市出台的物业管理条例或者管理办法，都对政府相关部门赋予了指导、监督物业管理等职责，但在实施中存在不少困难和问题。由于街道、社区服务面广、任务繁重，人员的现有知识和经验难以有效指导小区物业管理及解决物业纠纷，导致物业管理职能下沉接管不到位，出现放权的部门已经放权，接管的街道却接管不住的状况。
(二)解读
1. 前述的建议和提案揭示了物业管理面临的挑战。近年来，物业服务行业快速发展，但也出现了一些亟待解决的问题，包括：物业管理法律法规体系不够完善，缺乏刚性约束;物业行业监管不到位，存在“三方”权责不清、联动不畅等问题;物业企业评价机制不健全，难以有效约束企业行为;市场竞争机制不完善，导致行业垄断现象;公共维修基金使用不规范，存在挪用、浪费等问题;街道社区对物业管理的指导和监督不到位，导致物业管理职能下沉不到位。
2. 针对物业管理服务存在的突出问题，前述建议和提案提出了切实可行的解决方案。它们具有以下特点：问题导向，聚焦业主关心的热点问题，如法律法规不完善、权责不清、评价机制不健全等;系统性，从法律法规、行业监管、企业评价、市场竞争等多个方面提出解决方案;可操作性，提出了具体的措施和建议，可落地实施。
3. 为有效解决物业管理服务问题，建议采取以下措施。加快完善物业管理相关法律法规，形成完备的法规体系;加强对物业行业的监督管理，建立健全“三方”权责关系和联动机制;建立科学合理的物业企业评价机制，对企业进行常态化监督;深化市场改革，引入市场竞争机制;规范公共维修基金使用，建立健全监督机制;加强街道社区对物业管理的指导和监督，提升物业管理职能下沉的有效性。
五、物业管理与基层治理
(一)建议和提案
徐胜杰(全国人大代表)：
要从法制层面完善物业管理参与基层社会治理架构，明确物业管理在社区治理中的定位、作用，细化业主委员会、物业服务企业等在基层社会治理工作中的职责。
吴梅芳(全国人大代表)：
建议提升物业管理能力，助力基层社会治理。
王丹(全国政协委员)：
落实基层组织属地管理责任，强化属地物业管理指导监督职责，属地政府要把物业管理纳入社区治理体系，加强指导和统筹协调，健全目标考核机制;明确行业监管职责，推进公安、城管、环保、消防等部门执法职能延伸至小区，打通物业管理“最后一公里”，形成齐抓共管的工作格局。此外，加强住宅专项维修资金用于电梯、消防设施维修养护，减少安全隐患;规范住宅小区物业缴费，减少业主与物业服务企业矛盾纠纷;加强物业服务行业监督管理，建立以信用管理为核心的市场准入退出机制;强化物业招投标监管，营造优胜劣汰、公平有序的市场环境，促进行业可持续发展。
(二)解读
1. 物业管理作为城市基层治理的重要组成部分，与基层治理有着紧密联系。物业管理工作直接影响着社区居民的生活质量和社会和谐稳定，在基层治理中发挥着重要作用。
2. 前述建议和提案针对物业管理与基层治理中存在的突出问题，提出了切实可行的解决方案。它们具有以下特点：问题导向，聚焦物业管理与基层治理衔接不畅、监管不到位等问题;系统性，从法制建设、治理体系、行业监管等多个方面提出解决方案;前瞻性：着眼于未来发展，提出将物业管理纳入基层治理体系的建议。
3. 为有效推进物业管理与基层治理深度融合，建议采取以下措施。加强物业管理立法工作，完善相关法律法规体系;将物业管理纳入基层治理总体规划，明确物业管理在社区治理中的定位和作用;强化属地政府对物业管理的指导和监督，形成齐抓共管的工作格局;加强对物业服务行业的监管，建立健全市场准入退出机制;提升物业服务企业能力，更好满足居民需求;引导业主积极参与物业管理，形成共治共管的良好格局。
物业管理与基层治理息息相关，要坚持系统观念、整体思维，以法治为基础，加强多元主体协作，推动物业管理与基层治理深度融合，更好满足人民群众对美好生活的向往。
六、需要慎重斟酌的地方
根据现有的法律法规和既有制度，两会期间人大代表和政协委员提出的物业管理个别建议和提案，笔者认为有值得商榷的地方。
(一)建议对不法物业“一票否决”问题分析：
“一票否决”的决策和实施主体很难确定。“一票否决”实质意义上是从合同角度的经济关系层面处理，但这相对于“侵害业主人身财产权利、阻碍干涉业主委员会选举等严重违法行为”过于轻率。所述严重违法行为除了负民事责任之外，应当有更为严厉的刑事处罚和相当的严肃后果才行，不应也不能仅仅停留在经济或者物质的民事责任层面。这个建议未明确“一票否决”的具体标准和程序，容易引发争议和纠纷。
(二)建议探索建立物业信用评价结果与管理收费挂钩机制问题分析：
物业费的调整应遵循“公正合理、质价相符”的原则。将物业信用评价结果与管理收费直接挂钩，也面临着评价主体的如何确定问题，目前全国多地执行的“红黑榜”等做法并没有实质性改变履约管理问题。这个建议未明确评价结果的具体运用方式，容易引发操作不规范等问题。
(三)建议将住宅专项维修资金用于电梯、消防设施维修养护问题分析：
住宅专项维修资金的使用范围和用途法定，应由业主共同决定。电梯、消防设施大修改造原本就属于住宅专项维修资金的适用范围。这个建议未经业主共同决定，擅自将住宅专项维修资金用于电梯、消防设施维修养护，侵犯了业主对共用部位和设施享有的共同管理权。
(四)建议设立“物业纠纷调解委员会”问题分析：
现行法律法规已建立了物业纠纷调解机制，包括业主委员会、物业服务企业、街道办事处等。设立“物业纠纷调解委员会”可能会导致行政机关越权，削弱业主委员会和街道办事处的职能。这个建议未明确“物业纠纷调解委员会”的具体职责和运行机制，容易造成混乱和低效。
建议和提案的上述部分可能存在一定程度的有违法治精神问题，需要在制定和实施过程中严格遵循法律法规的规定，避免损害业主、物业服务企业和其他相关方的合法权益。建议相关部门在研究制定物业管理相关政策措施时，深入学习研究法律法规，充分听取各方意见，确保政策措施的合法合规，切实维护各方合法权益，促进物业管理行业的健康发展。
七、结语
全国两会期间有关物业管理方面的建议和提案，体现了人大代表和政协委员们对物业管理行业的重视和对民生福祉的关注。通观这些建议和提案，既有法规的也有实务的，既有宏观的也有微观的，既有行业的又有社会的，全方位多层次地从完善法律供给、完整市场结构、完好考核措施、完备行政监管、完美发展期待，为规范、引领、制衡、保障物业行业高质量发展提供了立体丰富的思想资源。有甄别地吸纳和落实代表、委员们提出的建议和提案，对于推动物业管理行业健康发展、提升小区治理水平具有重要意义。相信随着后续相关政策措施的落实，通过多方共同努力，物业管理行业将迎来更加规范化、法治化、专业化的发展新时期，小区治理水平也将不断提升，为广大业主创造更加美好的生活环境。
