物业费清欠，法院诉讼关键要点，有哪些？
文/辛志强
物业费清欠最终的路径就是到人民法院诉讼。物业服务企业到人民法院起诉拖欠物业费的业主，是国家法律赋予物业服务企业的权利，也是物业服务企业依法维护自身合法权益的最有效办法。但是，民事诉讼程序许多物业人都不熟悉。那么，到法院起诉拖欠物业费的业主需要注意哪些问题?
01 了解有关法律法规
国务院《物业管理条例》于2003年5月28日公布，于2003年9月1日开始正式实施，是中国物业管理行业的基础性法规。其中第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。这是业主必须交纳物业费的基础性法规，也是物业服务企业依据《物业服务合同》向业主收交物业费的法律依据。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
民法典作为中国民事法律行为的最高法律，对业主交纳物业费及逾期交纳物业费如何处理作出了明确规定。这也是物业服务企业能够到人民法院起诉拖欠物业费的业主，以及到明确指定的仲裁机构申请仲裁的法律基础。
2004年1月1日起执行《物业服务收费管理办法》，明确规定了物业费的收交和使用范围。第二条规定了物业服务收费的定义：本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
其中最重要的也是日常物业服务遇到问题最多的——有的业主因为房屋维修问题拒绝交纳物业费。该办法第十一条明确规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
由于许多物业客服人员都不是很清楚这个法律规定，于是在物业服务工作中就出现了大量遇到业主反映有关房屋维修问题而不想交纳物业费的情况时，为了收费就随意给业主进行打折。进而造成业主误以为只要是自己反映物业维修问题，物业服务企业就能打折收取物业费的错误想法。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。2009年10月1日起施行的司法解释，是全国各地各级人民法院依法审理业主拖欠物业费的法律依据，同时规定了法官审理该类案件具体实施认证方面的事宜。
该司法解释第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
02 《物业服务合同》争议解决条款约定
在欧美国家及港、澳、台地区，在物业管理相关民事争议或纠纷解决上，大多选择对抗性较弱的民商事仲裁。民商事仲裁开庭的氛围较为和缓，不像法院开庭那样辩论激烈。但是，在中国民众心目中有纠纷到人民法院解决问题的思维早已根深蒂固，对仲裁机构仲裁则相对陌生，而且各地的仲裁机构按照地域设置，其数量远远少于基层人民法院。
因此，从最初开始签订的《物业服务合同》至今，许多《物业服务合同》中的争议解决条款约定较为混乱。一般有三种情形：一是《物业服务合同》中争议解决方式约定为“如在履行本合同期间，发生争议，双方同意到XXX仲裁机构仲裁”。对于如何认定《物业服务合同》中的仲裁约定是否有效，《中华人民共和国仲裁法》第四条规定：当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。第五条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。
二是《物业服务合同》中争议解决方式约定为“如在履行本合同期间，发生争议，双方同意到：A、到XX仲裁机构仲裁;B、到人民法院依法裁判”。
这种情况是最常见的《物业服务合同》争议解决约定，但需要注意的是，有的合同争议解决条款选择仲裁机构根本不存在。因为《中华人民共和国仲裁法》第十条规定：仲裁委员会可以在直辖市和省、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立，不按行政区划层层设立。例如在哈尔滨市，争议解决仲裁机构只能写“哈尔滨市仲裁委员会”。
按照《中华人民共和国仲裁法》第十八条的规定，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议;达不成补充协议的，仲裁协议无效。也就是说，约定不明确或者约定不存在的仲裁机构，其合同中约定的仲裁条款无效。在此情形下，如果《物业服务合同》约定的仲裁机构真实存在，那么出现争议时只能到仲裁机构申请仲裁，人民法院不会受理诉讼。如果约定的仲裁条款无效，人民法院才会立案受理。
三是《物业服务合同》中争议解决方式直接约定为到人民法院，或者约定向有管辖权的人民法院依法提起诉讼。这种情形下需要注意的是，人民法院受理物业服务纠纷案件，一般是按照合同履行地受理。这就提醒去异地拓展、管理项目的物业人，在市场拓展中，一定要考虑以后处理有关业主拖欠物业费法院诉讼的问题。例如，一家外地企业在黑龙江省肇东市有物业管理项目，未来如果出现合同纠纷，就必须到肇东市人民法院立案审理。如此一来，外地企业如何异地起诉、应诉、上诉乃至执行等一系列问题就需要慎重考虑。
03 纠纷诉讼中相关证据搜集及使用问题
民事诉讼的案件事实是需要有证据支持的，而非法官听原被告所说就认定谁有理谁没理。《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定：人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。第六十三条规定：证据包括：当事人的陈述;书证;物证;视听资料;电子数据;证人证言;鉴定意见;勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。
就物业服务企业起诉业主拖欠物业费的案件，一般常用的证据主要是书面证据，例如：《物业服务合同》、物业服务照片、物业费催费函或者律师函。偶尔会使用视听资料和证人证言，例如录音录像、物业员工出庭作证等。
这里需要特别指出的是，物业服务照片作为证据，如何收集和使用。一般来说，每个物业服务企业都会在日常工作中积累出大量工作照，特别是用手机拍照的数量最多。那么一幅照片如何证明是物业服务企业在某个特定小区拍照的，或者说能让法官认定照片就是在甲小区拍照的而非在乙小区拍照的。一般来说，凡是在室外公共区域拍照的工作场景照片，必须有小区楼宇作为背景拍照。在小区楼道内拍摄，尽量拍照到楼梯扶手或者业主家住户门，因为每个小区的楼梯扶手和业主家的入户门的形状、颜色都是不一样的。
再有拍照张贴在业主家入户门上的催费通知书和律师函，一定要远近景都拍。近景照片能让法官看清催费单是给哪位业主、欠费金额及时间段、张贴的时间等。远景照片要体现业主家的门牌号和入户门的颜色，便于业主在法庭上确认该书面证据是否张贴在自己家门上。
同理可证，在开庭时物业服务企业作为原告，如何确认被告业主所提交的照片证据能否证明物业服务企业工作缺失或者服务不到位，也需要看照片是否是在涉案小区拍照。只有去伪存真，才能作为人民法院认定事实的证据。
04 法院起诉需要提交的材料
一是企业类证明文件，包括企业营业执照复印件;法定代表人身份证明书原件;法定代表人个人的身份证复印件等。
二是代理人身份证明文件，包括授权委托书(针对企业员工)或者律师的代理手续原件;代理人身份证明——员工身份证明原件;代理人身份证复印件(员工的授权委托书必须加盖企业公章、法定代表人名章)。
三是证据类文件，包括《物业服务合同》复印件、物业服务场景照片若干张复印件(必须分类：客服、工程维修、保洁绿化、秩序维护等)，重点是可以提交部分业主平时看不到的照片，例如垃圾清运、维修地下管网等，以证明物业服务企业做了许多“幕后”的服务工作。
四是其他需要的书证、视听资料，具体视情况而定。
05 参加法院庭审需要注意事项
一是必须听从审判长指挥，按照法庭调查、举证质证、法庭辩论、最后陈述等程序开展庭审。
二是认真听取和记录被告的答辩意见、质证意见和发表的辩论意见。
三是在证据质证阶段，重点是对被告的证据不能证明其理由成立和案件事实给予否定。
四是法庭辩论要结合庭审中被告的发言及原被告证据举证质证的情况，发表物业公司作为原告的观点。
五是最后陈述一定要简明扼要，亮明观点。
在案件正式受理之前，还会有调解阶段。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条规定：人民法院审理民事案件时，应根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。这就告诉我们，任何事情都不是铁板一块，适当的让步，有利于原被告双方未来和谐相处，而且通过法院诉讼其实对业主也是有很大触动的。当然，适当让步不能丧失原则，必须在坚持原则的基础上审时度势。但是，需要注意的是一旦调解成功，原被告双方拿到人民法院的《民事调解书》后就不能再次上诉。
另外，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：调解未达成协议或者调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决。这就提示我们如果在坚持原则下做出适当让步后，被告还不接受，那么人民法院将结束庭审，最终依法作出判决。原被告会拿到人民法院的《民事判决书》，如果任何一方不服判决，应当在上诉期内，向一审法院法官递交《民事上诉状》，上一级人民法院就会启动二审程序。对未来的二审结果，上诉人和被上诉人均不能再上诉，除非发生特殊情况才可以申请启动再审程序。就物业服务合同纠纷案件，一般很难遇到申请再审的情况。
总之，作为物业服务企业必须敢于和善于依法维权，通过法院诉讼是对拖欠物业费的业主进行物业服务缴费意识再教育的一种有效办法，同时还能督促物业服务企业在日常服务工作方面更加规范。
文章节选自《中国物业管理》2025年第3期
