【省内】河北省建设委员会关于培育和规范物业管理市场推动全省物业管理工作健康发展的若干意见
河北省建设委员会关于培育和规范物业管理市场
推动全省物业管理工作健康发展的若干意见
冀建房[1999]298号文
为贯彻落实1999年5月建设部在深圳召开的全国物业管理工作会议精神，培育和规范全省物业管理市场，推动全省物业管理工作健康发展，提出以下意见：
一、提高认识，做好宣传，加强领导
(一)各级房地产行政管理部门要加强学习、研究，全面掌握物业管理基本知识，充分认识推行物业管理的重要意义。要认识到物业管理是市场经济条件下房地产经营管理的重要形式。随着我国房屋产权多元化特别是住房自有化格局的形成，推行社会化、专业化、企业化的物业管理势在必行，实行物业管理，搞好物业管理，可确保全社会房屋的正常使用和保值增值，有效改善城市居民的工作和生活环境，促使住宅成为消费热点，住宅建设成为经济增长点，并可直接创造大量就业机会和产值、利税。要以此认识为基础，增强抓好物业管理工作的自觉性和主动性。
(二)各级房地产行政管理部门要利用各种方式、各种媒体向全社会做好物业管理宣传，使全社会了解物业管理，支持物业管理。
(三)鉴于物业管理涉及的部门和问题较多，为便于组织和协调，市、县房地产行政管理部门可提请本级政府成立物业管理推行领导小组，领导小组办公室设在市、县房地产行政管理部门。
(四)在现阶段，要重点抓好居住小区、组团和其他零散住宅的物业管理。对其他类型物业的物业管理也要适当兼顾。
二、抓紧组建住宅物业业主委员会
(一)凡新建居住小区入住率达到50%以上、旧公房出售率达到30%以上的，均应成立业主委员会。
(二)在业主委员会大面积组建工作开展之前，市、县房地产行政管理部门要依据全市区(城区)范围的房产测量资料(或地形测量资料)，以5～15万平方米建筑面积为单位划分住宅及其配套设施物业管理基本单元。1999年底前要完成工作量的50%，2000年6月底前完成全部工作(成果可粗线条)。
(三)随着物业管理基本单元划分工作的开展，市、县房地产行政管理部门要逐步摸清新建住宅入住率和旧有公房出售率。对已达到规定比率的新建住宅和旧有公房，会同区政府、街道办事处、居委会制定业主委员会组建方案，组织召开业主代表大会或业主大会，选举产生业主委员会。
(四)在业主委员会成立后，过去成立的带有行政管理色彩的小区管理委员会应予取消。
(五)市、县房地产行政管理部门要对业主委员会做好业务培训和指导、监督工作，保证其正确地行使权利，履行义务。
(六)业主委员会选聘物业管理企业，一般应采取公开招投标方式。
(七)业主委员会委员的工作报酬，可通过使用属业主共有财产的公共服务设施的租金和由业主分摊两种办法解决。对属业主共有财产的公共服务设施租金的使用管理，在业主委员会章程中要作明确规定。
三、大力发展物业管理企业
(一)物业管理要逐步形成独立行业。物业管理企业一般应以个人业主制、合伙制、股份合作制或股份制(有限责任)等形式组建，成为自主经营、自负盈亏、独立承担民事责任的法人实体，在经济上不依赖于或附属于其他企业或行业。
(二)各级房地产行政管理部门应积极会同其他有关部门，研究制定针对物业管理企业的优惠税费政策和其他政策，以鼓励投资者投资设立物业管理企业。
(三)房地产开发企业所属的物业管理公司要与房地产开发企业脱钩，或改作房地产开发企业一内部机构。与房地产开发企业脱钩的物业管理公司，可由房地产开发企业作为股东之一。房地产开发企业以股东身份参与物业管理公司的经营和管理，物业管理公司独立地在社会上承揽物业管理任务。改作房地产开发企业一内部机构的原物业管理公司，其职能为临时承担房地产开发企业所开发建设的10万平方米建筑面积以下的物业在成立业主委员会，并由业主委员会选聘物业管理企业之前的物业管理，即在一个阶段内承担房地产开发企业的售后服务工作。此内部机构非独立企业，经济上不与房地产开发企业脱钩。房地产开发企业所属的物业管理公司与房地产开发企业脱钩或改作开发企业一内部机构工作，要在2000年6月底前完成。
(四)提倡具备物业管理企业资质条件的各单位的管房组织改制为物业管理公司，与原属单位脱钩。
(五)2000年底前，各市、县房地产行政管理部门直属房管所一律转制成物业管理企业或其他企业(以下简称所改企业)，并与房地产行政管理部门脱离经济关系和行政隶属关系。在对房管所所拥有、使用的国有资产(不包括所管公房)进行登记评估的基础上，房地产行政管理部门可将房管所拥有、使用的国有资产的一部分投入所改企业作为国有股，但所改企业国有股不应超过企业注册资本总额的50%。房管所原有其他部分国有资产或由所改企业其他出资人购买，或由房地产行政管理部门按有关规定另行处理。出售房管所国有资产的收入应全额交予同级财政。所改企业国有股的收益按财政部门的有关规定进行处置。
(六)各市、县要按照建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，加快建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，以保障物业管理企业的正常运转和物业管理行业的整体发展。对维修基金要切实加强管理，保证其使用效率和安全。
(七)各市、县核定物业管理企业常规性公共服务项目的收费标准，既要充分考虑业主的经济承受能力，又要兼顾物业管理企业的合理经济利益。常规性公共服务项目的收费标准，既可由物业管理企业申请核定，也可由业主委员会在招聘物业管理企业之前申请核定。由业主委员会申请核定的收费标准，可作为招聘物业管理企业的招标条件。物业管理企业代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费，必须由业主或有关单位支付服务费。
(八)解决部分业主拖欠服务费问题，要充分发挥业主委员会的作用。在业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同中，应规定如个别业主无故拒交常规性公共服务项目服务费，应由业主委员会负责。对个别经济上确有困难的业主，业主委员会应发动广大业主开展捐助活动，或经业主代表大会同意，使用公共服务设施的租金为其垫付服务费;物业管理企业也可酌情减免其应交的服务费。物业管理企业开展针对性的专项服务和委托性的特约服务、如业主无故拒交服务费，物业管理企业可停止对其的服务;
(九)对居住小区、组团内属居民共有财产的、可出租的公共服务设施，受聘实施物业管理的物业管理企业应有优先承租权。
(十)接受业主委员会委托的物业管理企业，必须按合同约定的服务内容、服务标准提供服务。对只收费不服务或服务比较差的，业主委员会有权将其解聘，房地产行政管理部门可吊销其资质证书。市、县房地产行政管理部门要经常性地对物业管理企业的管理、服务情况进行检查，帮助、指导、督促物业管理企业搞好管理和服务。
四、努力增加投入物业管理市场的物业
(一)新建居住小区必须实行物业管理。有关部门要严格执行新建居住小区竣工验收制度，保证新建居住小区按批准的规划进行建设。凡未完成公共配套服务设施建设或有违反规划乱搭乱建现象的小区，一律不准交付使用。建筑面积10万平方米以上的新建居住小区，房地产开发企业在预售商品房前，应以公开招投标方式向社会选聘物业管理企业。由其选聘的物业管理企业承担在业主委员会成立之前的物业管理。对未经招投标确定物业管理企业的预售项目，市、县房地产行政管理部门不予发放预售许可证。
(二)市、县房地产行政管理部门要组织对目前不具备物业管理基本条件的旧有居住小区、组团和零散住宅进行整治。整治标准可因地而异，整治项目按其不同情况由不同单位承担。按规划应建而未建的配套项目，由原建设单位补建;需要新增的配套项目，可用作经营的，由政府部门或原建设单位招请经营单位出资建设;不能用作经营的，由政府部门或由不属于房地产开发企业的原建设单位出资建设。对违法建设，由政府有关部门依法处理，原建设单位予以配合。
(三)原由建设单位自管的居住小区、组团和零散住宅在具备实行物业管理基本条件后，必须推向市场，由物业管理企业实施管理。
(四)商业物业、工业物业和公益事业物业等住宅物业，凡属非单一业主的，均应实行物业管理;属单一业主的，房地产行政管理部门应积极向业主宣传物业管理，使其在认识物业管理的基础上主动委托物业管理。
(五)市、县房地产行政主管部门所属房管所转制后，原直管公房的经营权仍由市、县房地产行政主管部门行使，其物业管理交由物业管理企业承担。房地产行政管理部门作为物业业主行使权利和履行义务。
五、加强物业管理立法工作
各级房地产行政管理部门要抓紧研究制定或修改有关 法规 、规章和规范性文件。各市的立法工作要以国家和省的法规、政策为依据。原有的法规、政策不符合国家和省现行的法规、政策的，要进行调整。
六、继续抓好由原售房单位负责的公有住房售后维修管理
在实行物业管理前，售后公房继续由原售房单位负责管理。市、县房地产行政管理部门要加强对售房单位的监督、指导，保证售房单位切实履行职责，搞好公房售后的维修管理和服务。
