【省内】石家庄市人民政府《关于加快推进主城区老旧住宅小区物业管理指导意见》
今日，石家庄市住房保障和房产管理局公布了石家庄市人民政府《关于加快推进主城区老旧住宅小区物业管理指导意见》，意见中提到利用三年时间(2015年—2017年)基本实现全市老旧住宅小区全整治、基本物业服务全覆盖，全力推进老旧住宅小区物业管理向市场化过渡，实现有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理的“五有”目标。意见全文如下：
石家庄市人民政府关于加快推进主城区老旧住宅小区物业管理指导意见
各县(市)、区人民政府，高新区、正定新区、循环化工园区和空港工业园区管委会：
为切实加强我市老旧小区物业管理，改善居住环境，提高生活质量，构建和谐幸福省会，根据《石家庄市物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本意见。
一、基本原则
按照“保障基本、全面覆盖、政府扶持、市场运作”的原则，以满足老旧小区居民最基本、最迫切的生活需求为重点，完善相关管理制度，加快建立我市主城区老旧小区基本物业服务体系,实现管理全覆盖。
二、目标任务
利用三年时间(2015年—2017年)基本实现全市老旧住宅小区全整治、基本物业服务全覆盖，全力推进老旧住宅小区物业管理向市场化过渡，实现有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理的“五有”目标。
三、职能分工
按照“重心下移、属地管理”的原则，完善市、区、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的网格化管理体制。市房管、规划、建设、财政、物价、综治、公安消防、民政、城管、质检、园林等部门在各自职责范围内履行小区管理职责。
辖区政府是老旧小区管理的责任主体，应统筹力量和资源，负责老旧小区整治工作的组织实施和管理方案的具体落实;负责建立老旧小区管理联席会议制度，协调解决老旧小区管理问题;负责组织老旧小区组建业主大会和业主委员会，指导签订管理(服务)协议;全力推进主城区老旧住宅小区物业管理工作。
四、实施措施
(一)扎实推进老旧小区综合整治。各区应全面摸清老旧小区底数，建立老旧小区档案，根据小区使用年限、破损程度、配套设施状况以及业主改造意愿等因素，统筹整治经费、整治项目和整治内容，做到整治一个，完善一个，交接一个。
1、整治内容。老旧小区整治主要围绕以下五个方面进行整治：一是整治各种管线管网。修补水、电、暖、燃气、通讯等设施，实现小区内供水、供电、供暖、供气和通讯网络正常，排水通畅;二是完善公共服务设施。修复小区道路，增补树木和绿地，整修路灯设施，增(扩)建停车位，做到道路畅通、绿化齐整，照明设施完好，出入方便;三是增加安全防护设施。封闭小区，设置大门、门卫室，完善电子监控系统，实现小区出入规范，安全有序;四是拆除违章建筑。拆除侵占绿地、道路的违章建筑，清理公共区域的杂物，实现小区管理有序;五是设立物业用房。有条件的小区，应调用或补建物业办公用房。
2、整治制度。为确保整治进度和质量，要严格遵循五项制度。一是工程公开招投标制度。按照工程管理的相关要求，认真落实招投标有关规定，严格实行工程监理制度，确保工程质量与安全;二是工程项目公示制度。整治内容、施工和监理单位、区级监管部门及监督员电话在小区明显部位进行公示，方便群众监督;三是群众监督员制度。整治项目可聘请小区居民作为群众监督员，对整治工程进行全过程监督，确保居民的知情权、监督权和参与权;四是质量监督管理制度。各区政府组织专门人员指导、检查整治工程施工质量和进展情况，并督促施工单位抓好整改;五是建立民意验收制度。在验收过程中，采取技术验收与民意验收相结合的方式，在专业验收的基础上，结合居民意见，做好工程验收。
(二)因地制宜选择管理模式。老旧小区管理结合我市实际，主要推行4种模式：
1、市场化物业服务。市场化物业服务是小区管理的根本出路。各区应作为首选和主推方向，积极创造条件，加大推进力度。具体办法：一是合理划分物业管理区域，完善菜单式服务标准，实行区别化管理。按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素划定。零星老旧小区(指3栋楼以下小区)可以按照就近管理的原则划片实施管理。二是签订较长合同激励企业全面市场化运营。合同明确双方权利义务及违约责任，期限一般不低于5年。提倡选择信誉好、实力强、规模大和社会信誉度高的物业企业进驻老旧小区。三是实行物业费过渡性财政补贴和退出机制。物业服务费用财政补贴一般为三年，第一年按照基本物业服务费的50%补贴，第二年财政补贴30%，第三年财政补贴15%，三年后财政不再补贴，财政补贴由各区负担。四是加大考核力度。定期对物业服务实施情况进行考核，考核结果作为财政补贴依据，并纳入企业诚信管理。
2、社区保障管理。对难以实行市场化物业管理的，推行社区保障管理。可采取以下方式：一是街道办事处或乡镇人民政府成立物业服务中心(民办非盈利性质)，为辖区内老旧住宅小区提供有偿的基本物业服务。物业服务中心根据辖区老旧小区的实际，可在各相关社区成立分中心，与社区居民委员会、小区业主委员会形成“三位一体”的物业服务模式。物业服务中心针对小区不同情况，制定基本物业服务实施方案，方案包括服务内容、服务标准、收费标准等，经征求业主意见后组织实施。区政府对辖区基本物业服务实施情况进行考核，并根据考核结果给予适当财政补贴。二是搭建物业服务平台。以街道办事处为单位，搭建有偿物业服务平台，提供修缮、疏通、排障、保洁、秩序维护等有偿服务。三是延伸公共服务进小区。将市政服务的环境卫生、绿化、治安等延伸进入小区提供服务。
3、产权单位管理。对产权单位单一，管理主体明确的老旧小区，由产权单位实施规范化物业管理，逐步向市场化物业管理过渡。一是进一步明确服务标准。各区政府应指导产权单位结合小区实际情况制定物业服务标准，使产权单位的物业服务有据可依。二是加强对服务质量的检查考核。各区政府应按照确定的服务标准，定期进行考核检查，促进规范管理。三是鼓励并引导产权单位管理向市场化物业服务过渡。引导业主树立“花钱买服务”的意识，采取适度补贴、组建物业服务公司等做法，推进小区走上市场化物业管理模式。
4、业主自治管理。各区应加强指导老旧小区业主委员会的成立，通过选举业主大会和业主委员会来实现小区的共同管理权。暂时难以成立业主大会和业主委员会的，由居委会代为行使业主委员会权利。
(三)推进综合执法进社区。各区应切实解决社区执法缺失的问题，确保管理无死角、无缝隙。一是推进综合执法进社区。各区整合力量，着力解决小区内私搭乱建、损害侵占绿地和共用部位、饲养家禽家畜、住改商、占用消防通道、拆改承重结构影响房屋安全等违法违规行为的制止、核查和处罚，维护小区良好秩序。二是推进人民调解进社区。各街道(乡镇)完善物业纠纷矛盾处置制度和办理流程，安排业务熟练的专职人员负责，及时协调解决物业服务相关问题。三是推进仲裁进社区。各区会同仲裁委员会推进仲裁进社区，要先抓好试点，总结经验，逐步向所有社区延伸。四是推进审判进社区。各区协调区人民法院，组织巡回法庭，深入到社区，处理相关的物业涉法问题。
(四)着力破解资金难题。一是落实过渡性补贴资金。对于实行市场化物业服务和社区保障性管理的老旧小区，过渡性财政补贴资金应列入财政年度预算，并定期拨付。二是建立老旧住宅小区住宅专项维修资金制度。对未建立维修资金或维修资金不足的老旧小区，引导业主按照业主大会的决议通过的缴存标准建立维修资金，专项用于小区共用部位和设施设备的维修。三是建立老旧小区应急维修资金制度。各区应设立老旧小区应急维修资金，专项用于小区电梯停运、水管破裂、影响房屋安全等紧急情况的维修使用。具体资金数额由各区根据实际情况确定，原则上不低于200万元，列入各区年度财政预算。当发生紧急维修情况时，由街道办事处认定并提出申请，由应急维修资金先行垫付，再向相关受益业主按照拥有房屋建筑面积比例收取，并返还应急维修资金账户。四是建立特困职工等特殊人群补助制度。低保、特困职工等老旧小区业主凭低保、特困证明，向街道办事处(乡镇政府)提出申请，可免交物业费。免交物业服务费用由区级财政负责补足。
(五)加大政策扶持力度。一是对有条件的老旧小区，可补建物业管理用房和经营用房。物业管理用房用于满足物业服务需要。物业经营用房收益用于补贴物业费用不足，此费用可计入旧小区整治资金。二是允许老旧小区设置经营性停车位和经营性广告。对有条件的老旧小区，允许其在公共区域建设经营性停车位，在公共部位设置经营性广告。经营性停车位和经营性广告收益可在物业服务合同中约定，用于弥补物业费不足。三是多措并举破解物业费收费难题。社区居委会应积极营造花钱买服务的浓厚氛围，发挥党员干部示范带头作用，协助收缴老旧小区物业费。加大依法追缴力度，依托技术改造手段，将缴纳物业费情况纳入个人社会诚信体系。
(六)加强监督考核。把以考促建、以考促管作为常规工作抓紧抓实，确保老旧小区管理的各项工作落实到位。一是加强对物业管理单位考核。各区加强对进驻老旧小区服务的物业服务企业、产权单位和物业服务中心(平台)进行日常检查和定期考评。对先进单位给记入企业诚信档案，物业招投标可适度加分。对服务不到位单位限期整改，减少财政补贴资金，并实行责任追究。二是加强部门考核。区政府应加强对区级各部门、街道办事处、居民委员会考核。结合每年下达的老旧小区综合改善、物业管理、业主大会和业主委员会组建等工作，明确考核标准、考核办法，并进行量化，纳入年度绩效考核的内容。
(七)加大宣传力度，营造良好舆论氛围。一是大力宣传老旧住宅小区管理工作对促进城市建设可持续发展及构建和谐社会的重要意义。二是提高居民公共财政权利与义务、参与小区管理、花钱购买物业服务的意识。三是坚持正确舆论导向。以正面宣传，弘扬正气为主，多宣传先进单位、先进典型，形成支持参与老旧小区建设和管理浓厚氛围。四是要创新宣传手段，在充分利用新闻、摄影、美术等传统宣传方式的同时，要利用微信、QQ、录像短片、电视短剧、小区大屏幕等媒介，组织各类比赛、展播、展览等活动，提高宣传的广度和深度，形成全社会关心、支持老旧小区管理的良好舆论氛围。
石家庄市人民政府
2015年8月19日
